Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

คือ ผมกำลังศึกษาการลงทุน อสังหา ให้เช่า เช่น หอพัก อพพาร์ทเม้น ครับ เลยอยากหาเพื่อนคุย แลกเปลี่ยนความคิดเห็น
ไม่ทราบว่า มีท่านใดสนใจ หรือ ทำอยู่บ้างครับ

ผมก็กำลังศึกษาอยู่เหมือนกันครับ ซื้อหนังสือมาอ่านแล้วก็เข้าไปอ่านในเว็ปบอร์ด
http://www.richdadthai.com/rdtboard/
ที่คิดจะลงทุนในอสังหานอกจากหุ้นเพราะว่าผมคิดว่าอสังหามันมีพลังทวีคูณของการ leverage
ผมก็คิดว่าเป็นอีกการลงทุนหนึ่งที่น่าสนใจครับ
แล้วลงทุนมานานหรือยังครับหรือว่ากำลังเริ่มศึกษาเหมือนกัน

ผมชอบที่พี่สุมาอี้ เคยทำเป็น excel ไว้ครับ ผมว่าทำให้เราเห็นภาพ ของ ผลตอบแทนแบบชัดเจนสุดๆๆ ครับ http://www.dekisugi.net/archives/26361

ชอบงานเขียนของพี่สุมาอี้ทุกชิ้นรวมถึงเป็นคนหนึ่งที่ใช้แนวคิดของพี่สุมาอี้ในการลงทุนด้วยครับ 7thLTG

นายช่างนักลงทุน เขียน:ผมก็กำลังศึกษาอยู่เหมือนกันครับ ซื้อหนังสือมาอ่านแล้วก็เข้าไปอ่านในเว็ปบอร์ด
http://www.richdadthai.com/rdtboard/
ที่คิดจะลงทุนในอสังหานอกจากหุ้นเพราะว่าผมคิดว่าอสังหามันมีพลังทวีคูณของการ leverage
ผมก็คิดว่าเป็นอีกการลงทุนหนึ่งที่น่าสนใจครับ
แล้วลงทุนมานานหรือยังครับหรือว่ากำลังเริ่มศึกษาเหมือนกัน

ผมกำลังศึกษาครับ

Auggie เขียน:ผมชอบที่พี่สุมาอี้ เคยทำเป็น excel ไว้ครับ ผมว่าทำให้เราเห็นภาพ ของ ผลตอบแทนแบบชัดเจนสุดๆๆ ครับ http://www.dekisugi.net/archives/26361

ชอบงานเขียนของพี่สุมาอี้ทุกชิ้นรวมถึงเป็นคนหนึ่งที่ใช้แนวคิดของพี่สุมาอี้ในการลงทุนด้วยครับ 7thLTG

ตาม excel พี่สุมาอี้บอกว่าเป็นแค่สมมุติฐานครับ ไม่ใช่ว่าโดยทั่วไปอสังหาหรือคอนโดจะได้ผลตอบแทนเฉลี่ยเท่านี้ ถ้าเราลองเปลี่ยนสมมุติฐานแล้วลองใส่ใน excel ดูครับ ถ้า
1. เราซื้อได้ถูกกว่า 2,400,000 หล่ะ
2. ถ้าซื้อ 2,400,000 แต่เราสามารถเก็บค่าเช่ามากกว่า 96,000 ต่อปีหล่ะ
3. ถ้าซื้อในทำเลที่มีศักยภาพเติบโตในอนาคตแล้วมูลค่าเพิ่มมากกว่า 3% ต่อปีหล่ะ
4. ถ้าเราซื้อถูกกว่าราคาประเมินมากๆโดยซื้อโดยไม่ใช้เงินเราสักบาทแถมมีเงินเหลือไปทำอย่างอื่นอีกต่างหาก แล้วยังมี cash flow ต่อเดือนเป็นบวกหล่ะ
ซึ่งเคสอะไรพวกนี้มันสามารถที่จะเกิดขึ้นได้หมดครับ ซึ่งมันอยู่ที่ความรู้ความชำนาญของเรา อาจจะหายากสักหน่อย ถ้าเป็นมือหนึ่งเพราะมันเป็นราคาตลาดและบวกพรีเมี่ยมไปแล้ว แต่ก็มีคนทำได้นะครับ แต่ถ้าเป็นมือสองเราสามารถที่จะหาของถูกได้ง่ายกว่า แต่ผมว่าสิ่งสำคัญคือความรู้ในเรื่องที่เราจะลงทุนครับ บางคนอาจจะเก่งเรื่องหุ้นแต่ไม่ถนัดอสังหา บางคนเก่งอสังหาแต่ไม่ถนัดหุ้น แต่สุดท้ายคือกาลามาสูตร อย่าเพิ่งเชื่อจนกว่าที่เราจะได้ศึกษา เรียนรู้ และลองมือทำเองครับ

ลงทุน เป็นคอนโด อยู่ครับ มีอยู่ 2 ห้อง ทำควบคู่ไปกับ เล่นหุ้น ขายของทางเน็ต และ ทำงานประจำครับ ตอนนี้ผลตอบแทนงานประจำ ยังดีสุด
แต่หวังว่า หุ้น และ ขายของทางเน็ตจะแซงในเร็ววันนี้ ส่วนคอนโด ไว้เก็บค่าเช่าครับ

xsutt เขียน:ลงทุน เป็นคอนโด อยู่ครับ มีอยู่ 2 ห้อง ทำควบคู่ไปกับ เล่นหุ้น ขายของทางเน็ต และ ทำงานประจำครับ ตอนนี้ผลตอบแทนงานประจำ ยังดีสุด
แต่หวังว่า หุ้น และ ขายของทางเน็ตจะแซงในเร็ววันนี้ ส่วนคอนโด ไว้เก็บค่าเช่าครับ

พี่ xsutt ลงทุนคอนโด เจอปัญหาเรื่องหาคนมาเช่ายาก ห้องว่างไหมครับ

อพาร์ทเม้นท์ คชจ หนักคือ ภาษีเงินได้+ภาษีโรงเรือนครับ ศึกษาจุดนี้ดีๆครับ

ในซอยบ้านผมนะครับ มีอพาร์เม้นต์ให้เช่าเยอะเลยครับ น่าจะมากกว่า 30 ตึก
ที่ผมสังเกตุเห็นก็คือ แต่ละตึกนั้นมันถูกเปลี่ยนมือไปเรื่อยๆนะ
ทำไมผมรู้ว่ามีการเปลี่ยนมือ ผมสังเกตุจากการเปลี่ยชื่อ และ มีป้ายติดว่าต้องการขาย

เดิมทีผมก็คิดจะซื้อเหมือนกัน มีคนมาขายให้ผม 18.5 ล้าน 100 ตรว 32 ห้อง และชั้นบนมีเสาของ
Dtac ติดอยู่ด้วย แต่เมื่อผมขอต่อ เหลือ 15 ล้าน เขาขอเป็น 15.5 ล้าน
ผมก็เลยมานั่งคิดดูอีกที ว่าทำไมเขายอมลดเยอะจัง เลยตัดสินใจว่าไม่เอาดีกว่า

ผมเคยเอาเรื่องนี้ไปคุยกับ Kbank เขาให้คำปรึกษาดีมากนะครับ เพราะเขาเจอเคสแบบนี้เป็นประจำ
ท่านบอกว่าจำนวนห้องน้อยเกินไป

ทางที่ดีหากเราสนใจเรื่องนี้ เราควรไปปรึกษาเรื่องนี้กับทางธนาคาร ก็ดีเหมือนกันนะครับ

มีบ้านให้เช่าอยู่ 1 หลัง คอนโด 1 ห้อง คะ
ตอนแรกรู้สึกว่าเป็นภาระการผ่อนบ้านมาก เหนื่อย
แต่พอมีคนเช่าแล้ว ก็ให้ผลประโยชน์เป็นรายได้ประจำดีคะ
แต่ขึ้นกับภาวะเศรษฐกิจด้วย ถ้าเศรษฐกิจไม่ดี หาคนเช่ายากมาก
เป็นธรุกิจที่ต้องลงทุนก่อนในระยะยาว แล้วค่อยทยอยได้รับผลตอบแทนกลับมา

neuhiran เขียน:ในซอยบ้านผมนะครับ มีอพาร์เม้นต์ให้เช่าเยอะเลยครับ น่าจะมากกว่า 30 ตึก
ที่ผมสังเกตุเห็นก็คือ แต่ละตึกนั้นมันถูกเปลี่ยนมือไปเรื่อยๆนะ
ทำไมผมรู้ว่ามีการเปลี่ยนมือ ผมสังเกตุจากการเปลี่ยชื่อ และ มีป้ายติดว่าต้องการขาย

เดิมทีผมก็คิดจะซื้อเหมือนกัน มีคนมาขายให้ผม 18.5 ล้าน 100 ตรว 32 ห้อง และชั้นบนมีเสาของ
Dtac ติดอยู่ด้วย แต่เมื่อผมขอต่อ เหลือ 15 ล้าน เขาขอเป็น 15.5 ล้าน
ผมก็เลยมานั่งคิดดูอีกที ว่าทำไมเขายอมลดเยอะจัง เลยตัดสินใจว่าไม่เอาดีกว่า

ผมเคยเอาเรื่องนี้ไปคุยกับ Kbank เขาให้คำปรึกษาดีมากนะครับ เพราะเขาเจอเคสแบบนี้เป็นประจำ
ท่านบอกว่าจำนวนห้องน้อยเกินไป

ทางที่ดีหากเราสนใจเรื่องนี้ เราควรไปปรึกษาเรื่องนี้กับทางธนาคาร ก็ดีเหมือนกันนะครับ

แต่ผมว่าบ้างที่ก็ไม่น่าจะเกี่ยวกับจำนวนห้องนะครับ บางทีที่เขาลดเยอะเราต้องไปวิเคราะห์ดูด้วยตนเองครับว่าเขาลดเยอะและขายเพราะอะไร เพราะโซนนั้นมันมีอพาร์ทเม้นเยอะหรือเปล่าแต่คนต้องการเช่าน้อย supply>demand ก็อาจจะทำให้มีการแข่งกันกันลดราคา ทำให้คนที่เช่าย้ายไปที่ถูกกว่าและดีกว่า การที่เปลี่ยนมือบ่อยอาจจะเป็นเพราะเขาอาจจะไม่ได้ศึกษามามากพอก่อนจะซื้อว่าการแข่งขันเป็นอย่างไร ลูกค้าของเราเป็นใคร อพาร์ทเม้นเยอะแล้วมีปัจจัยอะไรลูกค้าถึงเลือกที่จะเช่ากับเรา และการแข่งขันในอนาคตจะเป็นอย่างไรจะมีตึกใหม่สร้างเพิ่มไหม พอเราศึกษาการตลาดเสร็จแล้ว ก็มาดูเรื่องผลตอบแทนได้ตามที่เราคาดหวังไหม กระแสเงินสดเป็นอย่างไร เป็นบวกไหม และค่าใช้จ่ายแฝงมีอะไรบ้าง ภาษีเงินได้ ภาษีโรงเรือน แม่บ้าน ยาม ค่าซ่อมบำรุง etc. ผมว่าก่อนจะซื้อต้องดูและทำการบ้านเยอะๆ ลงพื้นที่เยอะๆ ดู 100 แห่ง เลือกมา 30 แห่งต่อรองราคา ยื่นแบงค์ 3 แห่ง เลือกซื้อที่ดีที่สุด 1 แห่ง

luckyman เขียน:

xsutt เขียน:ลงทุน เป็นคอนโด อยู่ครับ มีอยู่ 2 ห้อง ทำควบคู่ไปกับ เล่นหุ้น ขายของทางเน็ต และ ทำงานประจำครับ ตอนนี้ผลตอบแทนงานประจำ ยังดีสุด
แต่หวังว่า หุ้น และ ขายของทางเน็ตจะแซงในเร็ววันนี้ ส่วนคอนโด ไว้เก็บค่าเช่าครับ

พี่ xsutt ลงทุนคอนโด เจอปัญหาเรื่องหาคนมาเช่ายาก ห้องว่างไหมครับ

ลงทุนคอนโด ทำเลเป็นสิ่งที่สำคัญมาก ๆ ของผมทำเลปานกลาง (ห่างรถไฟฟ้าพอควร) แต่ก็ถือว่าโชคดีพอควร
ห้องแรก เป็นร้านค้าใต้คอนโด ซอยอุดมสุข ซื้อมา 4 ปีกว่า ๆ เคยเว้นว่าง 2 เดือนตอนเปลี่ยนคนเช่าคนแรกเป็นคนที่ 2 จากนั้นก็เต็มตลอดถึงแม้จะมีเปลี่ยนผู้เช่า
ห้องที่สอง เป็นห้องพัก เพิ่งซื้อ ทำเลโอเคซอยทองหล่อ ห้องนี้ พอกู้แบ๊งค์ผ่าน โทรไปบอก agency นัดวันโอน agency หาผู้เช่าให้ได้เลย ได้เงินมัดจำมาก่อนวันโอนอีก

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ก็ต้องดูระยะยาวครับ เพราะว่าคอนโดจะเก่าไปเรื่อย ๆ ราคาค่าเช่า จะเป็นอย่างไร ไม่มีใครรู้อนาคตได้แน่ แต่ก็เป็นอีกทางเลือกนึง ใส่ใข่ไว้หลาย ๆ ตะกร้าครับ

พี่ๆที่ให้เช่าคอนโด มีปัญหาร้องเรียนจากผู้เช่าบ้างมั้ยครับ เกี่ยวกับตัวห้อง เราต้องรับผิดชอบไช่มั้ยครับ หรือเราต้องตรวจให้เป๊ะตั้งแต่ตอนซื้ออะครับ

xsutt เขียน:

luckyman เขียน:

xsutt เขียน:ลงทุน เป็นคอนโด อยู่ครับ มีอยู่ 2 ห้อง ทำควบคู่ไปกับ เล่นหุ้น ขายของทางเน็ต และ ทำงานประจำครับ ตอนนี้ผลตอบแทนงานประจำ ยังดีสุด
แต่หวังว่า หุ้น และ ขายของทางเน็ตจะแซงในเร็ววันนี้ ส่วนคอนโด ไว้เก็บค่าเช่าครับ

พี่ xsutt ลงทุนคอนโด เจอปัญหาเรื่องหาคนมาเช่ายาก ห้องว่างไหมครับ

ลงทุนคอนโด ทำเลเป็นสิ่งที่สำคัญมาก ๆ ของผมทำเลปานกลาง (ห่างรถไฟฟ้าพอควร) แต่ก็ถือว่าโชคดีพอควร
ห้องแรก เป็นร้านค้าใต้คอนโด ซอยอุดมสุข ซื้อมา 4 ปีกว่า ๆ เคยเว้นว่าง 2 เดือนตอนเปลี่ยนคนเช่าคนแรกเป็นคนที่ 2 จากนั้นก็เต็มตลอดถึงแม้จะมีเปลี่ยนผู้เช่า
ห้องที่สอง เป็นห้องพัก เพิ่งซื้อ ทำเลโอเคซอยทองหล่อ ห้องนี้ พอกู้แบ๊งค์ผ่าน โทรไปบอก agency นัดวันโอน agency หาผู้เช่าให้ได้เลย ได้เงินมัดจำมาก่อนวันโอนอีก

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ก็ต้องดูระยะยาวครับ เพราะว่าคอนโดจะเก่าไปเรื่อย ๆ ราคาค่าเช่า จะเป็นอย่างไร ไม่มีใครรู้อนาคตได้แน่ แต่ก็เป็นอีกทางเลือกนึง ใส่ใข่ไว้หลาย ๆ ตะกร้าครับ

ขอบคุณครับ