Exclusive Talk by Tiscosec x Thaivi
AMATA 20/4/2023
วิทยากร
คุณเด่นดาว โกมลเมศ CFOบริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน จำกัด(มหาชน)
คุณพงศ์สุภา โชคสกุล Section Manager -IR บริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน จำกัด(มหาชน)
ดำเนินรายการโดย
คุณณัฐวุฒิ ศิวะรุจิวงศ์ นักวิเคราะห์ Sector Industrial estate/Property/Home improvement บริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ จำกัด
คุณอมร โควานิชเจริญ Director of Thai VI สมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า (ประเทศไทย)
คุณพงศ์สุภาได้เกริ่นนำ
ผลประกอบของบริษัทในปี 2565 ดีขึ้น และต้นปีที่ผ่านมาทางประเทศจีนเริ่มเปิดประเทศ เชื่อว่าผลประกอบการจะโตต่อในทุกมิติ แต่ว่าจะมีเรื่องค่าเช่าที่ลดลง เพราะที่มีขายโรงงานให้เช่าที่เวียดนามไป ซึ่งเรามีการก่อสร้างมานานแล้ว เม็ดเงินที่ได้ตรงนี้ก็จะเอามาเป็นเพื่อการลงทุน ไปสร้างโรงงานใหม่ ที่มีต้นทุนที่ถูกกว่าและ อยู่ในทำเลที่ดี ในโอกาสถัดไป
Q: คุณอมร จากThaivi ถามว่า ปีนี้ โรงไฟฟ้า คาดการณ์ว่าส่วนแบ่งกำไรที่ส่งให้บริษัทแม่จะดีขึ้นมั้ย เพราะราคาก๊าซธรรมชาติที่ใช้อยู่ถ้าเทียบกับปีที่แล้วจะลดลง?
A: คุณเด่นดาวตอบว่า ก็ได้ติดตามอยู่ เค้ามีการใช้เครื่องมือในการคาดการณ์และการปรับตัวของก๊าซธรรมชาติ ซึ่งตามประมาณการณ์ที่ได้รับ ก็ค่อนข้างมีการปรับตัวดีขึ้น แต่อย่างไรก็แล้วต้องรอดูสถาณการณ์ของเค้าอีกที
——
Q: คุณอมรถามต่อว่าปีที่แล้วมีวางมัดจำค่าซื้อที่ดินอยู่ที่ไหน และความคืบหน้าเป็นอย่างไรบ้าง?
A: ทุกท่านจะเห็นว่าถึงเรามีที่ดินเป็นหมื่นๆไร่แล้วแต่ทำไมยังเก็บที่ดินเพิ่ม ขอเรียนว่าในการทำนิคมอุตสาหกรรมจะมีขั้นตอนในการทำ EIA การร่วมดำเนินงาน ในการขอ BOI ต่างๆ ขั้นตอนพวกนี้ค่อนข้างใช้เวลา เพราะฉนั้นการเก็บที่ดินของบริษัทต้องใช้เวลา ส่วนเรื่องเงินมัดจำ อาจจะเป็นการวางมัดจำบางส่วน หรือการรับโอนมาทั้งจำนวน ก็ขึ้นอยู่กับการดำเนินการ ส่วนมากการวางมัดจำจะไม่เยอะ จะมัดจำแล้วโอนมาให้เราเป็นเจ้าของ และที่ดินที่วางแผนในแต่ละปี ที่ดินส่วนใหญ่ เพื่อให้ shape ที่ดินสวยๆ ,ที่ดินที่เป็นไข่แดงหรือที่ดินที่ลูกค้าต้องการ ทั้งนี้ก็ต้องพิจารณาเรื่องศักยภาพที่ดินที่มีอยู่และลูกค้าด้วย
——
Q: คุณอมรถามว่า นิคม thai-chinese เห็นปีที่แล้วไม่ได้โอน ปีนี้จะเริ่มโอนได้มั้ย เพราะเห็นใน oppday คุณวิบูลย์บอกปีนี้น่าจะโอนได้?
A: ที่เค้า ไม่ได้โอนเพราะหลักๆ อยู่ช่วงพัฒนาโครงการใหม่ ตอนนี้ โครงการของเค้าได้รับ EIAไปแล้วและได้ BOI ไปแล้ว และเริ่มมีลูกค้าแล้ว ลงนามสัญญาแล้ว สำหรับการพัฒนา น่าจะเกิดขึ้นภายในปีนี้ และ จะมีบางส่วนที่รับรู้เป็นรายได้จากการขายที่ดินในปีนี้
คุณณัฐวุฒิเสริมว่า Tiscosec เริ่มมองเป็นบวกตั้งแต่ปีที่แล้ว หลังจากที่มี EV Makerหลายเจ้าเข้ามาดูและพยายามที่จะเจรจาซื้อที่เพิ่ม ก่อนหน้านี้ 2-3ปี amata ไม่ได้ขายที่ตรงชลบุรีเยอะ แต่ล่าสุดที่เจอคุณวิบูลย์ เหมือนเค้า เริ่มจะเปิดในการขายที่มากขึ้นในฝั่งชลบุรี ตรงนี้เองมองว่าจะทำให้บริษัทมี contribution ใน land sale มากขึ้น ก่อนหน้านี้ที่ชลบุรี ราคาขายจะเพิ่มขึ้นสูงมาก และ demand strong แต่ว่าทางผู้บริหารเองพยายามมองจังหวะในการขายมากกว่า ซึ่งจะมีการเสนอให้เป็น lease ด้วยและ option เป็น sell แต่ในแง่ของการขายเข้าใจว่าเค้าไม่ได้ เปิดในการขายไปเยอะทั้งๆที่ land มีเยอะ ซึ่งตรงนี้มองว่าจะช่วย drive margin เหมือนกันในอนาคต
ผู้บริหารเสริม มองว่าปัจจุบัน ในประเทศไทย อาจจะไม่ได้มีการขายอย่างเดียว แต่อาจจะมีการเช่าที่ดินด้วย แต่ละพื้นที่ smart city ที่พูดถึงคือเราจะเปิดให้ทั้งเช่า และซื้อได้ด้วย
Tiscosec เสริม ในมุมมอง valuation เข้าใจว่า industry โดยรวมจะใช้ PE อยู่แล้ว เพราะเป็นซื้อมาขายไปของที่ดิน แต่ก็จะมีการใช้ DCA บ้าง ซึ่งในแง่ของฝั่งไทยเอง เรามองเหมือน trading เวลาเรามองปีต่อปี earning มัน volatile ระดับนึง ถ้าใช้ PE มองว่าจะ สะท้อน valuation มากกว่า
ซึ่งก่อนหน้านี้อาจจะมีบางเจ้าที่พยายามใช้ NAV โดยเอาที่ดินมาคำนวณว่า ที่ดินประมาณเท่านี้ value ที่ควรจะได้เท่าไหร่ถ้าขายหมดเลย แต่ point คือถ้าเค้าไม่เปิดการขาย อันนั้นเราจะ unlock value ไม่ได้
ถ้าเค้าเริ่มเปิดการขายมันจะ unlock value ตรงนั้น คิดง่ายๆ land ของ amata มี 12,000ไร่ (10,000 ไร่เป็นชลบุรี , 2000ไร่ เป็นระยอง) ถ้าตีง่ายๆ 10,000กว่าไร่ x ราคาที่ดินชลบุรี 11ล้านบาทต่อไร่ ก็มูลค่าแสนล้านบาทแล้ว ขึ้นอยู่กับว่าเค้าจะเอาที่มาขายได้มากน้อยแค่ไหน ในอดีตจะเห็น range 200/ 300 / 400ไร่ บางปี ขึ้นไป 600ไร่ แต่มันยังไม่แตะ 1,000ไร่
ซึ่งในปีนี้บริษัทก็มีการตั้ง target ที่สูง เทียบกับคู่แข่งก็ตั้ง target ที่สูงเหมือนกัน ซึ่ง Industry จะมีพวก EV car และ sector อื่นๆมาคุยมากเหมือนกัน ซึ่งมองว่าถ้ามีการเปิดการขายมากขึ้นมันจะ unlockที่ดินได้ ถ้ามองตัวเลขกลมๆ 100,000ล้าน หักหนี้ net debt จริงๆประมาณ 13,000ล้าน ซึ่งถ้าเอา 13,000ล้าน หัก 100,000ล้าน แล้วหารด้วยจจำนวนหุ้น ราคามันก็จะกระโดดไปเลย ถึงเราเอา Cost ที่เราคำนวณเข้ามา NAV ที่ได้น่าจะ 50,000-60,000ล้าน ราคาก็น่าจะ 50-60บาท ก็ขึ้นอยู่ว่าเฟสของการขายเค้าขายมากน้อยแค่ไหน ถ้าเค้าขายได้ size ใหญ่ขึ้นต่อปี ตลาดน่าจะมอง valuation ไปทาง ใกล้ๆ NAV มากขึ้น / wha ปีนี้รับรู้ BYD ไปเยอะ ปีนี้จะเหลือ backlog น้อย ซึ่งการที่เค้ารับรู้ให้ได้เยอะเค้าต้องขาย และโอนภายในปีเยอะ เลยมองในแง่ earning growth คนที่มี backlog เยอะ น่าจะได้เปรียบมากกว่า เลยมอง amata เป็นตัว top pick ซึ่ง valuation ที่คุยกันก่อนหน้านี้ ยังไม่รวม utility ยังไม่รวม land sale ในเวียดนาม หรือ potential ในลาว และถ้าเค้าเริ่มขายในลาว ตลาดจะเริ่ม unlock ตรงนี้ขึ้นมา ซึ่งถ้าเค้าเริ่มขายชลบุรีมากขึ้น ซึ่งคุณวิกรม เหมือน ว่าจะเริ่มปล่อยที่ในชลบุรีออกมาให้ขาย
คุณเด่นดาวเสริม คือเราไม่ได้ติดเรื่องที่ดินไม่มีขาย ตอนนี้การขายจะขึ้นอยู่กับลูกค้าด้วย ก่อนหน้านี้เราอาจจะดูเรื่องใน way ให้เช่า แต่ตอนนี้เรามีทั้งพื้นที่ทั้งขายและให้เช่าด้วย ตอนนี้ไม่น่าจะมีปัญหาเรื่องไม่มีที่ดินจะขายแล้ว
คุณณัฐวุฒิเสริม demand ก่อนหน้านี้ เรามี auto เป็น หลัก หลังๆเริ่มมี biotech และ โรงไฟฟ้าต่างๆ logistic hub ก็มา เช่นวันนี้บินจาก อินโด ไป ญี่ปุ่น ราคาค่าเครื่องบินเค้าจะแพงกว่าเรา คือของเราเป็น hub มากกว่า ซึ่งใครจะทำเรื่อง investment ตรงนี้เค้าคงต้องดูเรื่อง cost ในการ transit location หลักๆที่เป็น hub ตัว key หลักเลย คือเค้าจะเข้ามาเยอะน้อยแค่ไหน เช่นแต่ก่อน auto มา 1 เจ้า จะพ่วง supply chain มาอีก 200เจ้า แต่ถ้า EVมา 1 เจ้า อาจจะมมีsupplierมาแค่ 20เจ้า และ auto สมัยก่อน เวลามาเค้าจะมี on going sale ประมาณ 10ปี
วันนี้ใน EVยังตอบได้ยาก เช่น byd เค้ามาเค้าพ่วง supply chain เค้ามาด้วย ก็ต้องมาดูว่าในอนาคตเราต่อยอดยังไง อย่างน้อย EV ถ้ามองซัก 2-3 ปี ยังเห็น momentum ได้อยู่
——
Q: คุณอมรถามคำถามสุดท้ายในช่วงแรกว่า ดอกเบี้ยเงินกู้ตอนนี้เราเฉลี่ยอยู่ที่เท่าไหร่ เพราะเห็นมีออกหุ้นกู้ 2,000ล้าน อายุ1-3ปีออกมา?
A: หุ้นกู้ที่ออกไป เราไป replace หุ้นกู้เดิม ซึ่ง trend ดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น ซึ่งตอนนี้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3% กว่าๆ / ในการออกหุ้นกู้เราดูตามวัตถุประสงค์การชำระเงิน และแผนการรับเงินจากลูกค้า ก็ต้องดูส่วนผสมของ cashflow ของบริษัทด้วย ซึ่งถ้ามองในช่วงสั้นๆ ตอนนี้ยังถูกกว่ากู้จากสถาบันการเงิน
——
Q: ขอ Update ฝั่งลาว ว่าเป็นยังไงบ้าง ความคืบหน้าไปถึงไหน?
A: ที่เราไป นิคมจะอยู่ทางตอนเหนือของลาว ตอนนี้อยู่ในช่วงเก็บที่ดิน นิคมที่ลาวเราไปสำรวจก่อนหน้านี้นานแล้วไม่ได้เพิ่งคิดวันนี้ ว่าจะตั้งตรงไหนให้เป็น the best location นิคมที่ลาวจะ drop ของ รถไฟลาวจีน โดยรวมคือสถานะของเราที่ลาวตอนนี้คืออยู่ระหว่างการเก็บที่ดิน
——
Q: ไม่ทราบว่า 2-3ปี จนถึงปัจจุบัน มีเก็บที่ดินใหม่ในชลบุรีมากน้อยเท่าไหร่?
A: ที่ชลบุรีตอนนี้มีที่ดินเป็นหมื่นไร่ก็จริง ถ้าเราจะเก็บคือเราต้องเก็บที่ดินที่ทำให้ shape สวยขึ้น เป็นไข่แดงที่ลูกค้าต้องการ หรือพื้นที่ที่มีศักยภาพ/ โดยองค์รวมงบประมาณในการซื้อที่ดิน ปีนี้น่าจะทำให้ได้ซัก 5-6พันล้านในประเทศไทย
——
Q: อยากทราบความสัมพันธ์ระหว่าง ปริมาณการขายที่ดินที่ขายได้ กับ utility น้ำไฟ และสัดส่วนการขายว่าต้องการให้เป็นเท่าไหร่ อยากทราบสัดส่วนรายได้?
A: land sale 36% / utility 35% / rental 10% / others 19% แต่มันขึ้นอยู่กับ ว่าถ้าปีไหน ขาย ที่ดินเยอะๆ เลย เหมือน utility drop แต่ไม่ใช่ จริงๆ utility โตทุกปีปีละ 8-10% แต่อย่างไร จะพยายาม balance ให้ได้ 50%/50%
——
Q: D/E ratio บริษัทตั้งเป้าว่าไม่เกินเท่าไหร่?
A: เรามี policy 1.5เท่า ปัจจุบันยังแค่ 1 กว่าๆ
——
Q: แผนทำ land sale จะเป็นสัดส่วนกี่ % ของ rent ทั้งในไทยและต่างประเทศ ?
A: จริงๆขึ้นอยู่กับ ลูกค้า ถ้าเค้าต้องการ freehold เราก็มีที่ดินให้ แต่ในนโยบายจริงๆเราก็อยากให้เป็นเช่าที่ดิน แต่อย่างไรก็ตามเรามีให้ทั้งเช่าและขาย
——
Q: ช่วยสรุปสัดส่วน Revenue แต่ละ section ในปัจจุบันปริมาณการเติบโตในอนาคต และ Timeline?
A: จากหน้านี้จะบอกสัดส่วนรายได้ของแต่ละธุรกิจ ตั้งแต่ 2017 -2022
Trend การเติบโตการขายที่ดินขึ้นอยู่กับสถาณการณ์ เศรษฐกิจในแต่ละปี อาจจะบอกยาก แต่ utility และ rental targetโตประมาณปีละ 10%
ผู้บริหารเสริม เรื่องของการขายที่ดิน ในปีก่อนหน้านี้ที่มี covid คนไม่สามารถข้ามมาไทยได้
พอหลัง covid มีการเปิดประเทศมากขึ้น เราได้คุยกับลูกค้า จีน ไต้หวัน หรือยุโรป เริ่มมีการเดินทางเข้ามาในประเทศมากขึ้น เราวางเป้าหมายการขายที่ดินมากกว่าปีก่อน
——
Q: แผนโต 1-3ปีต่อจากนี้ key driver หลักคืออะไร?
A: นอกจากประเทศไทยแล้ว เรามีไปลงทุนในเวียดนาม ซึ่งมีศักยภาพเติบโต และจะมีที่ลาว ที่มีลูกค้าทั้งลูกค้าเก่าและใหม่สนใจไปลงทุน เพราะลาวมีรถไฟฟ้า ลาว-จีน กลุ่มลูกค้าพวก logistic, อุปโภคบริโภค, ธุรกิจที่ต้องการใช้ยางเพราะประเทศลาวยางมีราคาถูกฯลฯ สำหรับ utility ในลาวก็คงจะตามมา เรามอง growth ในทุกมุมที่มีโอกาส
——
Q: amata มีจุดเด่นกว่าคู่แข่งยังไง และมีแผนในการใช้ศักยภาพนั้นอย่างไร?
A: อย่างที่ ชลบุรี คู่แข่งจะน้อย แต่ถ้าในระยองจะมีหลายนิคม เรามองศักยภาพของเราคือเราเป็น the best location ใกล้สนามบิน ใกล้เส้นทางที่ออกไปท่าเรือน้ำลึก และอยู่ในเขต EEC และ เรามี after sale service ที่ดี มีสิ่งอำนวยความสะดวก ไม่ว่าโรงแรม สนามกอล์ฟ มีบ่อเก็บน้ำขนาดใหญ่ สามารถ supply น้ำให้กับลูกค้าได้ 1.5-2ปี ถ้าฝนไม่ตกเลยเราไม่ต้องกลัวเรื่องน้ำ และ เรามีทำกระบวนการ recycle น้ำเสีย ให้นำกลับมาใช้ใหม่
——
Q: ทำไมคุณวิกรมผ่อนผันให้ขายที่ใน ชลบุรีได้ ทั้งที่ก่อนหน้านี้จะให้เช่าเป็นส่วนใหญ่?
A: ไม่ได้ผ่อนผันนะคะ คือ เราพยายามศึกษาข้อมูลทุกด้าน เพราะว่าภายใต้ EEC มีเปิดให้มีการเช่า 99ปี และเรามีลูกค้า แต่เมื่อศึกษาแล้วมันอาจจะไม่ทันกับความต้องการของลูกค้า จึงมีทั้งพิ้นที่ให้เช่าและพื้นที่ขาย
——
Q: หากเรามองว่าราคาที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เราน่าจะขายในราคาสูงจะกระทบความสามารถในการแข่งขันไหม?
A: ระยอง คู่แข่งเยอะ อาจจะเพิ่มราคายาก แต่ ชลบุรี น่าจะเพิ่มราคาขายที่ดินได้ และอนาคตอาจจะเพิ่มราคาขึ้นได้ เพราะไม่ค่อยมีคู่แข่งขัน อาจจะต้องดูความต้องการของลูกค้า
——
Q: priority ของเราตอนนี้เราจะเน้นขายที่ดินที่ไหนเป็นหลัก?
A: ตอนนี้ ลูกค้าที่เข้ามาเป็นชาวจีน ลูกค้าส่วนมากซื้อที่ amata city ระยอง ส่วนชลบุรีก็ยังขายได้ แต่เป้าหมายการขายหลักตอนนี้อยู่ที่ระยอง
——
Q: ประเด็นค่าไฟแพง ส่งผลให้ลูกค้าตัดสินใจลงทุนสร้างโรงงานอุตสาหกรรมในไทยมากน้อยแค่ไหน?
A: คงต้องดูในสถาณการณ์ปัจจุบันมันมีเรื่องของพวก ESG อาจจะต้องดูมิติอื่นด้วย ไม่ใช่เรื่องค่าไฟอย่างเดียว
คุณณัฐวุฒิเสริมเรื่องค่าไฟว่า ในมุมของ industry ของแต่ละเจ้าที่ลงทุนมีมุมมองต่างกัน โดยการใช้ค่าไฟ
เค้าน่าจะต้องคำนวณก่อนเลือกที่ ที่จะมาลงทุนอยู่แล้ว
——
Q: ยอดโอนที่ดิน Q1 ปี 66 จาก backlog 6,685ล้านบาท?
A: ขอยังไม่ตอบเพราะอยู่ระหว่างรวบรวมตัวเลขอยู่ เป็นช่วง period ที่ต้องพิจารณาให้ชัดเจนก่อน
คุณพงศ์สุภา เสริม ยอดโอนจาก backlog 6,685ล้านบาท จะโอนในปี 66
ตัว backlog จะแบ่งเป็น ในไทย 4,800ล้าน ในเวียดนาม 1,800ล้าน portion ที่จะโอนได้ในไทย 50% และจะมีการขายใหม่ ที่ถ้าโอนได้เลยก็ + เข้าไป
——
Q: GPMปี 66 เป็นยังไงถ้าเทียบกับปี2565?
A: ต้องดูว่าขายพื้นที่ไหนเยอะ เพราะแต่ละ ที่ gpm ไม่เท่ากัน
——
Q: รายได้จาก utility business จะเน้นการเติบโตจากปี 65 มั้ย?
A: utility เติบโตขึ้นโดยอัตโนมัติอยู่แล้ว เพราะ มีการใช้เยอะขึ้น ไม่ว่าจะเป็นน้ำ ไฟ หรือการดูแลพื้นที่ส่วนกลาง
——
Q: นิคมเวียดนามทั้งลองถัน และ ฮาลอง ปีนี้จะเริ่มโอนได้หรือยัง?
A: อาจจะต้องรอนิดนึง
——
Q: อยากทราบวิธีการในการแข่งขันกับคู่แข่ง ?
A: คุณณัฐวุฒิตอบ เวลา investor มาดูอย่างที่จังหวัดระยอง
เค้าดูเรื่อง ราคา ถ้าราคาลงมากไป amata ก็ปล่อยไปเพราะไม่ได้แข่งเรื่องราคา ส่วน ในชลบุรี Amata ไม่ต้องแข่งกับใคร เวลา investor มาลงทุน เค้ามองว่า land cost จะไม่ให้เกิน 20% ของมูลค่าของโครงการลงทุนทั้งหมด ถ้าตัวเลขเกินเค้าก็ไปดูที่อื่น
ในมุมของ amata เองมันอยู่ว่าณวันนั้น เค้ามีที่ ที่เป็นแปลงสวยพอดีพอกับ demand ของ investor นั้นหรือเปล่า ซึ่งอย่างของ wha เค้าก็จะมีการจัดสรรแปลง โดยอดีต wha ในฝั่งระยองเค้าจะไปซื้อที่ ที่ต้องระเบิดภูเขา เลยมี cost การระเบิดภูเขาอยู่ในนั้น แต่ถ้าเป็น farm land มันก็สร้างได้เลย ของ amata ก็เหมือนกัน เค้าก็ต้องไปกว้านหาที่ แต่เข้าใจว่าเค้าจะ limit อยู่ในพื้นที่ ที่สามารถ serve infra utility ได้ แต่ของ wha เค้าเห็นมีที่เค้าก็ซื้อเพิ่ม ซึ่ง amata จะพยายามเน้น เรื่องสาธารณูปโภค
——
Q: เป้าการขายที่ดินปีนี้อยู่ที่กี่ไร่ ราคาขายที่ดินไร่ละเท่าไหร่?
A: เป้าในไทย ปีนี้ต้องการขายที่ดิน 1,500ไร่ในไทย แบ่งเป็น ชลบุรี 300ไร่ (ไร่ละ 11ล้าน) ระยอง 750ไร่ (ไร่ละ 4.5ล้าน) thai-chinese 450ไร่ (ไร่ละ 4ล้าน) jv กับ partner huali
คุณณัฐวุฒิเสริม ปกติ lease cost จะประมาณ 70% ของ free hold ที่ชลบุรี เราตั้งไว้ราคาไว้ มากกว่า 8ล้าน ซึ่งก็จะขึ้นอยู่ location ด้วย แต่ถ้ามองเรามีการปรับราคาขึ้นหลังจากประกาศ EEC พอสมควร คือแต่ก่อน เราตั้ง ชลบุรี ขาย 8ล้าน ตอนนี้ตั้ง 11ล้าน แต่ ช่วง covid เลยยังไม่เห็นการขายเยอะ ถ้า มีการขายเยอะ เราจะเห็น margin ที่แท้จริง ถ้ามีการขายชลบุรีมากขึ้น margin น่าจะดีขึ้น
——
Q: ช่วยเล่า process ลูกค้าเวลาซื้อที่ดินเค้าต้องทำยังไงบ้าง?
A: ถ้าลูกค้าญี่ปุ่น เค้าเตรียมตัวพร้อม เข้ามาก็อาจไม่ใช้เวลาในการตัดสินใจนาน / จีน ก็เข้ามาแล้วตัดสินไม่นาน แต่บางรายอาจจะต้องคุยเยอะหน่อย เชื่อว่าเค้ามีแผนการเข้ามาลงทุนอยู่แล้ว
Tisco เสริม ปกติ Time frame ในการจัดเตรียมที่เพื่อขายมันขึ้นอยู่กับว่า area นั้นพร้อมขายหรือเปล่า คิดง่ายๆถ้าวันนี้มีการประกาศขายที่ไป range ในการโอน จะใช้เวลาประมาณ 6 เดือน - 1ปี ขึ้นอยู่กับลูกค้าว่าจะจิ้มแปลงไหนมากกว่า แต่อย่างใน case ของ wha ที่ byd มาซื้อ คือเค้าก็เตรียมที่ไว้อยู่แล้ว พอมาจิ้มก็โอนได้เลยใน q เดียว
——
Q: ตอนนี้มีโรงงาน EV มาลงทุนใน amata แล้วกี่เจ้า?
A: ถ้าประกอบรถเลย ยังไม่มี แต่จะมี พวก spare part เช่นพวก EV battery
คุณณัฐวุฒิเสริมว่า ปกติถ้าเริ่มมีการลงทุนซื้อที่ momentum ก็จะซื้อต่อเนื่อง 3-4 ปี ซึ่งต้องดูว่า total investment ของเค้าเท่าไหร่ ซึ่ง ปกติ เค้าจะซื้อที่ประมาณ 20% ของ total investment cost
——
Q: ปี 65 มี รายการพิเศษเท่าไหร่?
A: จะมีขายโรงงานให้เช่าที่เวียดนาม จะbook รายได้เข้าใน other income
——
Q: ในไทยแต่ละนิคม GPM เท่ากันมั้ย และแต่ละที่มีGPMเท่าไหร่บ้าง?
A: GPM จะไม่เท่ากัน ในชลบุรีจะอยู่ที่ 60-70% ในระยอง 50-60%
——
Q: การมาของจีน เป็น pent up จากการเปิดประเทศชั่วคราวหรือเปล่า?
A: การมาของจีน เรามีลูกค้าเข้ามาอยู่แล้ว ก่อนหน้านี้ไม่ใช่เพิ่งมา เค้ามีแพลนอยู่แล้ว เพราะการลงทุนในไทยเป็นฐานที่คนจีนสนใจ
——
Q: Amata มีแพลนจะซื้อที่ปีละกี่ไร่ มีงบปีละเท่าไหร่ ?
A: สำหรับปี 2566 Amata ตั้งเป้าจะซื้อที่ในไทย 5-6พันล้านบาท
——
Q: สัดส่วนลงทุนของ Amata บริษัทมีนโยบายการลงทุนในไทย กี่ % และ ต่างประเทศกี่ % ?
A: ขึ้นอยู่กับ demand ของลูกค้ามากกว่า ในไทยเรามีที่เยอะอยู่แล้วจะซื้อ ตามความจำเป็น หรือที่ที่ลูกค้าขอขยาย หรือ เก็บที่ดินเพื่อให้ที่ดิน shape สวยขึ้น
——
Q: การลงทุนในเวียดนาม มีแผนลงทุนกี่ % และจะลงทุนเป็นการผลิตสินค้าหรือเชิงพาณิชย์ในชลบุรี?
A: ในเวียดนาม เราได้พื้นที่ ที่เป็นไข่แดงคือ เราต้องการเติมที่ดินให้เต็ม เพื่อเพิ่มโอกาสในการขายที่ให้มากขึ้น และลงทุนเรื่องระบบ สาธารณูโปโภค ด้วย
คุณณัฐวุฒิ เสริม การซื้อที่ดิน เค้าเพิ่ม Budget 3พันล้าน เป็น 6พันล้านก็ x 2 แล้ว ถ้า เทียบ cost เวลาซื้อที่อาจจะ 2.5-3ล้าน ซึ่งอาจจะได้ land ซัก 1,500-2,000ไร่ พอหาร total port แล้วก็จะเพิ่มประมาณ 10-20% ก็จะเป็นส่วนที่เพิ่มขึ้นทุกปี ตามจำนวนที่เค้าขายได้
——
Q: ตามเป้ายอดขาย 1,500ไร่ ตอนนี้เป็นยังไงบ้าง และปีนี้ยอดโอนเท่าไหร่?
A: ยอดโอนอาจจะให้สรุปก่อน แต่เป้าหมายการขาย 1,500ไร่ ยังไม่ปรับ แต่จะเป็น seasonal q1 q2 อาจจะยังมีลูกค้าไม่เยอะ อาจจะเข้ามาใน q3 q4
——
Q: ปีนี้ตั้งเป้ายอดขายที่ดินในเวียดนามค่อนข้างเยอะ สถานการณ์ปัจจุบันเป็นยังไงบ้าง?
A: ความยากลำบากของเวียดนามคือการเก็บที่ดินเหมือนกัน เพราะช่วงนี้รัฐบาลของเค้าเองก็ค่อนข้างจริงจังในการเปลี่ยนแปลงในรัฐบาลเค้าด้วย แต่เชื่อว่า เป้าหมายในเวียดนามยังไม่ได้เปลี่ยนแปลง ยังได้ตามเป้าหมาย ในเวียดนามเค้าจะขายเป็น เฮกตาร์ 1เฮกตาร์ = 6.25ไร่
——
Q: ไฟฟ้าค่า FT กลับมาแล้วต้นทุนลดแล้ว ปกติกำไรจะกลับไปอยู่ 500ล้านได้หรือไม่?
A: เค้าก็ยังไม่ได้เปลี่ยนเป้าหมายของเค้า ก็เป็นไปได้ที่จะทำกำไรได้มากกว่าปีที่ผ่านมา เพราะตอนนี้ก็รับรู้แค่เป้าหมายของเค้า ก็ต้องดู progress update อีกที
——
Q: คุณอมรถามว่า ประเทศเวียดนามประกาศจะลด ค่าadderกับผู้ผลิตไฟฟ้า เรามีขายไฟ แบบ adder มั้ย?
A: ในเวียดนามรัฐบาลเป็นคนดูแลเรื่องไฟฟ้า ในนิคมของเราจะเป็นการใช้ไฟจากรัฐบาล เพียงแต่ว่าของเรา จะสามารถจั้มสายเข้ามาให้ลูกค้าและอาจจะเก็บส่วนต่างจากลูกค้าได้
——
Q: ตั้ง gpm ที่ดินที่ลาวเท่าไหร่?
A: ยังอยู่ในการดำเนินการ ยังตอบไม่ได้ ปีนี้จะเข้าไปก่อสร้างจะเริ่มรับรู้ cost หลังจากนี้ได้
——
Q: เป้าปี 2023 ลูกค้าหลักมุ่งกลุ่มไหน?
A: ลูกค้าที่เข้ามา หลายหลายไม่ใช่แค่ automotive auto part ที่เข้ามา ยังมี logistic datacenter ยาง อาหาร ก็มีเข้ามา
——
Q:คิดว่าปัจจัย recession มีผลต่อการลงทุนมั้ย?
A: คุณณัฐวุฒิตอบ มองว่า recession มันขึ้นอยู่กับว่าเป็น US recession แล้วกระทบมาที่นี่ยังไง และขึ้นอยู่กับ demand ด้วยว่าในประเทศเรายังโตได้หรือเปล่า อาจจะกระทบทางอ้อมบ้าง แต่ถ้า ฟื้นบ้านเราน่าจะฟื้นได้เร็วกว่า
——
Q: ถาม tiscosecว่า การvaluation ที่ให้ เน้น DCF กับธุรกิจไหน หรือใช้ PE กับธุรกิจไหน และเน้นใช้ PE เพราะอะไร?
A: คุณณัฐวุฒิบอกว่า ใช้ pe based historical average เป็นหลัก ในการ valuation ปกติจะ trade ประมาณ 15เท่า pe
ในนั้น มองว่ามี land sale เป็นตัวตั้งเลยเพราะ ปกติแล้ว land sale ในปีที่ดีๆก็จะ 80% ที่เหลือ ก็จะเป็น contribution จาก utility และธุรกิจอื่นๆ เวียดนามใช้ marketcap ตีเข้ามาได้ แต่ไม่ได้ใช้ future value ของเวียดนามเข้ามา เพราะเราไม่ได้มี forcast ของ amatav แยก เลยมองว่า amata pe 14-15 เท่า น่าจะ average ถ้าปีที่ดีๆ ก็ +1SD ได้
——
Q: อัตราการเติบโตในการใช้ valuation อิงจาก GDP ของประเทศที่บริษัทไปลงทุน หรืออิงจากยอดโอนที่ดินของบริษัทในอดีต ?
A: อิงจากประเทศไทย เป็นหลัก ส่วน multiplier ต่างๆ ก็ใช้ performance ในอดีตที่ trade บน valuation ปัจจุบัน ซึ่งเราใช้ forward pe ในการประเมินก็ capture อนาคตเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย อย่างที่อธิบายเรื่อง NAV ไปก่อนหน้านี้ คือเราไม่ได้ใส่ลงไปใน valuation เพราะว่า ถ้ามองในมุม NAV มันจะมองว่าถ้าขายที่ได้หมด value มันจะไปได้เท่าไหร่ ซึ่งเหมือนกึ่งๆเหมือน value ในอนาคต ที่คนบอกจะขายบริษัททิ้ง ต้องขายที่เท่าไหร่ แต่ว่า amata ไม่ได้ขายบริษัททิ้ง เค้ามองที่เค้าราคาขึ้นไปเรื่อยๆทุกปี ซึ่ง in the end ราคา book มันก็จะถูกลงไปเรื่อยๆทุกปี ซึ่งเข้าใจว่าเราไม่ได้ restate ราคาที่ใน balance sheet ซึ่ง d/e ตอนนี้มันอิงจาก book value ที่ไม่ได้ restate อยู่
——
Q: คุณอมรถามว่าโรงงานให้เช่า เรามีแนวคิดจะเอาเข้า reit มั้ย?
A: จริงๆ amata เองก็มี amatar เป็นโรงงานให้เช่าอายุ 30ปี
ประมาณ 70% เป็น Leasehold,30% เป็นfree hold
ตอนนี้ที่ทำยังไม่ได้มีเป้าหมายที่จะเข้ากอง reit จนกว่าจะมีการลงทุนที่จะเอา asset เข้ากอง reit
คุณณัฐวุฒิเสริม ถ้ามองในมุมตัวถัดไป ที่จะมีตัว utility ที่ประกาศว่าจะ listed อาจจะต้องดู filing และ valuation ในช่วงปลายปี ตอนนี้ที่มอง buy คือมองที่ land sale อย่างเดียว
——
Q: คุณอมรถามต่อในเรื่องบัตรส่งเสริมการลงทุน มีที่ได้ใหม่ๆมั้ย เห็นช่วงนี้มีหมดไปบ้าง?
A: ที่ระยองเราจะได้ 8ปี +5ปี แต่ตอนนี้บัตรใหม่ๆ ที่ได้จะได้ 5ปี บางส่วนเรายังได้บัตรเสริมอยู่ ซึ่งถ้าเรามีพื้นที่ใหม่ก็ขอบัตรส่งเสริมเป็นโครงการไปเรื่อยๆ ซึ่งบัตรส่งเสริมเค้าจะให้ในค่าก่อสร้างไม่ได้ให้ในส่วนของที่ดินและถมดิน
——
Q: ถามต่อว่าที่ลาว กัมพูชา เวียดนามเราได้บัตรส่งเสริมด้วยมั้ย?
A: ได้ค่ะ อย่างที่ลาวได้มากสุดเลยเรื่องยกเว้นภาษี 21ปี
สุดท้ายขอขอบคุณ วิทยากรที่มาให้ความรู้กับสมาชิกThaiviครับ
ขอบคุณทางTiscosecที่เอื้อเฟื้อสถานที่จัดงานExclusive Talk
