Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

..

..

..

..

..

..

..

ไปๆมาๆ ก็กลายเป็น มาเชียร์หรือนี่ ผมงงจังเลยครับพี่ โลโซ
แต่การเชียร์นี่มีเหุตผลทีเดียว
อย่างน้อยหากคิดที่ราคาเท่ากับ NAV ใหม่ของ บริษัท ก็น่าสนใจทีเดียว

ตอนแรกผมยังนึกว่าพี่จะทุบ กลายเป็นเชียร์มิน่าละ อ่านกระทู้ก่อนแล้วแปลกๆ

แล้วมันถูกหลักธรรมภิบาลเหรอครับ
สร้างโรงงานเสร็จก็ขายให้กองทุนที่ตัวเองเอาเงินชาวบ้านมาบริหารแล้วบันทึกเป็นกำไร ถึงจะถืออยู่ 20% มันก็ยังเป็น เงินยายซื้อขนมยาย ในสายตาของผมนะ
แล้วใครมันจะกล้ามาซื้อกองทุนละ รู้ได้ไงว่าราคาขายที่กองทุนจ่ายให้ ticon ไม่แพงเกินไป

ผมว่าอาจไม่ถึงกับหลักธรรมาภิบาลนะครับ แต่ที่ผมก็สงสัยด้วยก็คือว่า ในเมื่อโดย Nature ของ Property Fund Type I นี้เป็น Equity คือ Ticon สามารถโอนถ่ายความเสี่ยงไปยังผู้ถือหุ้นในกองทุน Property Fund นี้ได้แล้ว (หรืออีกนัยหนึ่ง ผู้ถือหุ้นกองทุนดังกล่าวจะไม่ได้รับประกันรายได้แน่นอน) ทำไมนักลงทุนถึงเลือกที่จะลงทุนใน Property Fund แทนที่จะลงทุนในบริษัทเองโดยตรงล่ะครับ ใครพอช่วยตอบที

ในมุมของผู้ถือหุ้น Ticon ผมว่าการออก Property Fund นี้ดีมากๆ แต่ในทางกลับกันพยายามนึกว่าทำไมคนถึงจะลงทุนใน Property Fund แต่ก็ยังให้คำตอบตัวเองยังไม่ได้เหมือนกัน

..

เอาข้อมูลพื้นฐานมาคุยกันดีแล้วครับ

ดังนั้นกระทู้ก่อนหน้านี้ของคุณLOSOผมขอลบนะครับ

..

ดูจะเป็นผลดีกับ TICON เต็มๆนะครับ

ที่ว่าใครจะมาซื้อหน่วยลงทุน ...ผมเองกำลังศึกษาอยากเริ่มลงทุนเองกับอสังหาฯ หากจะเปลี่ยนมาลงทุนกับ property fund ผมคาดหวังให้ได้ทั้งค่าเช่าและกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้เงินกู้ได้ด้วย ทำให้ผลตอบแทนดีขึ้น ผลตอบแทนต่ำสุด 6% เฉียดๆ MLR น่าจะแปลว่าทดแทนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ครับ ตอนนี้เห็นอสังหาเริ่มมีลดราคา แต่ค่าเช่าไม่ลด บางการลงทุนได้ ROA ในระดับ 10-12% แล้วนะครับ

อีกอย่างหากในแผนการลงทุนไม่มี exit strategy คือขายอสังหาริมทรัพย์ออกไป แต่ให้ซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหุ้น ผมบอกตรงๆว่าไม่อยากลงทุนครับ เห็นราคาหน่วยไม่ดีเลย ดูสองกองทุนในตลาดหุ้นได้ สรุปก็คือกลุ่มเป้าหมายไม่ใช่นักลงทุนอสังหา และนักลงทุนหุ้นแน่นอน

ลูกค้าจริงๆ อาจจะเป็นพวกสถาบันครับ ... อย่างประกันภัยรถยนต์มีต้นทุนเงินลงทุนในรูปของเงินสินไหมประมาณ 2% พวกนี้ลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ตรงๆไม่ได้ นอกจากจะทำอาคารสำนักงาน แต่ซื้อหน่วยลงทุนได้...หากส่วนต่าง 4-6% นับว่าใช้ได้สำหรับเงินได้เปล่า

..

ผมว่ารายย่อยคงได้อานืสงฆ์จากการวิเคราะห้นตัวนี้ของคุณ ih ไปมากๆ ขอคาราวะจากใจกับคนเก่ง และใจกว้างมากๆ

งานนี้ยอมรับว่า ท่าน ih ไม่ธรรมดาจริงๆ นับถือ นับถือ

ticon อะไรนี่ ไม่ได้ซื้อเลย ทั้งๆที่ใครๆก็บอกว่าดี เฮ้อ

..

อ๋อ ไม่มีอะไร พอดีได้ยิน จากคุณ ih ก่อน ก็เลยจำได้ แต่ตัวนี้ ท่าน LOSO ก็ตามอยู่นิ ตั้งแต่สมัยตลาดสดดอทคอม แล้ว

อืม เสียดายนะ ที่สองผู้ยิ่งใหญ่วิเคราะห์ตรงกัน แต่เราไม่มีเวลาสนใจ

..

การก่อตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำและผลตอบแทนสูง

บมจ. ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น (TICON) ได้ประกาศการก่อตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ซึ่งคาดว่าจะเริ่มเปิดตัวได้ในไตรมาส 1/47 ซึ่งขนาดของกองทุนนั้นจะอยู่ประมาณ 1.7-1.8 พันล้านบาท จากการลงทุนในโรงงานของ TICON ถึง 40 โรงงาน ทางผู้บริหารคาดว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์จะช่วยเพิ่มการเติบโตให้แก่บริษัทและสามารถเพิ่มเงินลงทุนในอนาคตได้โดยไม่จำเป็นต้องเพิ่มทุน

กองทุนนี้จะมีขนาดผู้ถือหน่วยไม่ต่ำกว่า 250 คน ณ ที่ IPO และ 10 หน่วย/คน หลังจากเข้าซื้อขายในตลาด จากการที่กองทุนจะมีการจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 90% และมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ประมาณ 6-8% ต่อปี ให้แก่ผู้ถือหน่วย ซึ่งรวมถึง TICON ด้วย เราเชื่อว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์นี้จะดึงดูดนักลงทุนต่าง ๆ ซึ่ง TICON จะได้รับผลประโยชน์จากทั้งกำไรและเงินปันผล โดยที่ภาษีเงินได้ทั้งหมดจะถูกยกเว้น

เรายังคงการคาดการณ์กำไรในปี 2547 โดยคาดว่า TICON จะมีรายได้รวมที่ 936 ล้านบาทและ 342 ล้านบาท ในกำไรสุทธิหรือกำไรสุทธิต่อหุ้นที่ 0.74 บาท/หุ้น อย่างไรก็ตามเราได้ปรับการคาดการณ์รายได้ในปี 2548 ขึ้น 152% ที่ 2,717 ล้านบาท เพื่อสะท้อนกับผลประโยชน์จากกองทุนรวมนี้ กำไรสุทธิจึงคาดไว้ที่ 737 ล้านบาท หรือคิดเป็นกำไรสุทธิต่อหุ้นที่ 1.59 บาท/หุ้น

ด้วยวิธีคิดลดกระแสเงินสดและอัตราคิดลดที่ 12% เราได้ทำการปรับราคาเป้าหมายจาก 9.10 บาท/หุ้น เป็น 10.50 บาท/หุ้น และยังคงคำแนะนำเดิมที่ "ซื้อ" ที่ราคาปัจจุบันที่ 9 บาท/หุ้น ยังคงมีส่วนต่างจากราคาเป้าหมายอยู่ประมาณ 17% และซื้อขายโดยมี PER ของปี 2548 อยู่แค่เพียง 5.7 เท่า EV-EBITDA ที 2.9 เท่า P/BV ที 2.0 เท่า และอัตราปันผลตอบแทนที่ 8.4%

จำนวนโรงงานปล่อยเช่า คาดว่าจะถึงที่คาดการณ์ไว้

เราคาดว่าจำนวนโรงงานปล่อยเช่าในปี 2547 จะถึงที่เราคาดไว้ที่ 140 โรงงานหรือมีอัตราการเติบโต 37% ต่อปี เมื่อรวมกับโรงงานที่เซ็นสัญญาให้เช่า และโรงงานที่ว่างอยู่ รวมถึงโรงงานที่กำลังก่อสร้าง เราคาดว่ายอดรวมจะมีถึง 232 โรงงาน ทาง TICON ไม่ได้ทำการปรับค่าเช่าในปีที่ผ่านมา โดยค่าเช่านั้นจะตกเฉลี่ยอยู่ที่ 173 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งยังคงต่ำกว่าค่าเช่าในตลาดทั่วไปอยู่ประมาณ 20% เราจึงคาดว่ารายได้รวมในปี 2547 จะอยู่ประมาณ 936 ล้านบาท และกำไรสุทธิที่ 342 ล้านบาท (กำไรสุทธิต่อหุ้นที่ 0.74 บาท/หุ้น)
จากการ ที่ทาง TICON ได้เริ่มก่อตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เราได้มีการคาดการณ์รายได้ของบริษัทสำหรับปี 2548 เราคาดว่า TICON จะมีรายได้จากการขายโรงงานให้แก่กองทุนในปีนี้กว่า 40 โรงงาน โดยคิดเป็นยอดขายโรงงานถึง 1,800 ล้านบาท ซึ่งทางบริษัทคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะคงอยู่ประมาณ 50% หรือ 900 ล้านบาท เมื่อรวมรายได้จำนวน 67% เข้าไปบันทึกใน TICON เราคาดว่าทางบริษัทจะได้รับเงินจำนวนประมาณ 603 ล้านบาท แต่เนื่องจากเป็นรายการระหว่างกัน TICON จึงสามารถรวมรายได้เพียง 67% เพื่อทดแทนในส่วนที่ TICON ไม่ได้ถือในกองทุน ดังนั้นเราจึงปรับรายได้ของ TICON ในปี 2548 ขึ้น 152% หรือที่ 2,717 ล้านบาท และปรับกำไรสุทธิขึ้น 96% ที่ 726 ล้านบาท (กำไรสุทธิต่อหุ้นที่ 1.57 บาท/หุ้น) ภายใต้การสมมติฐานนี้ เราไม่ได้ทำการคาดการณ์ส่วนของกำไรและเงินปันผลจากกองทุนนี้ที่ TICON มีการถือสัดส่วนอยู่ประมาณ 33%

เพื่อรักษาการเติบโต TICON คาดว่าจะมีการสร้างโรงงานเพิ่มประมาณ 70-80 โรงงาน/ปี โดยจะมีงบการลงทุนในปี 2548 ถึง 2 พันล้านบาท เราเชื่อว่ากองทุนรวมนี้จะสามารถช่วย TICON สร้างโรงงานได้โดยไม่จำเป็นต้องกู้เงินหรือเพิ่มทุนอีกในอนาคต กระแสเงินสดยังคงคาดว่าจะแข็งแกร่งอยู่ที่ 1.6 พันล้านบาท หรือ 3.4 บาท/หุ้น หนี้สินต่อทุนคาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 0.6 เท่าในปีนี้จาก 1.1 เท่า ในปี 2547 ซึ่งจะมาจากผลพลอยได้ในส่วนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

เชียร์กันเยอะจัง ตัวนี้

แม้แต่คุณ Paul Renaulds ยังขายหุ้นทุกตัวทิ้งหมด ถือ TICON ตัวเดียว
ตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว ตอนนั้น TICON ราคาแค่ 6 บาทเอง

การที่ TICON ขายกองทุนอสังหาได้กำไรมากๆ ก็อาจจะไม่ได้หมายความว่า ราคาที่กองทุนซื้อไปแพงเกินไปก็ได้นะครับ

ผมเพิ่งได้ดูข้อมูลของ TICON พบว่ามี gross margin สูงมากทีเดียว (กว่า 60%) เป็นไปได้ว่า บริษัทอาจมีความสามารถอะไรบางอย่างที่สามารถทำให้ควบคุมต้นทุนได้ดีก็ได้ ดังนั้นการที่ราคาขายโรงงานของ TICON จะแพงกว่าราคาต้นทุนเท่าตัว จึงเป็นเรื่องที่เป็นไปได้

ผมทึ่งจริงๆ กับการวิเคราะห์ตรงๆ ของคุณ IH ว่า โรงงาน 40 โรงมีราคา 1650 ล้าน ดังนั้น 165 โรงจึงเป็น 7 พันกว่าล้าน ง่ายๆ แต่ก็สมเหตุสมผล

..

ผมว่า....เขาคิดว่าการออก property fund เป็นแค่ extraordinary earning ครับ เกิดขึ้นแค่ครั้งเดียวและคงไม่เกิดขึ้นอีก

ผมก็ชอบครับวิเคราะห์อย่างนี้ แสดงว่าคงยังมีคนเก็บของไม่ครบ เลยกลัวว่าจะวิ่งเกินไปเก็บไม่ทัน

ขอแจมด้วยคนครับ สำหรับสมาชิกใหม่
ที่เพิ่มเข้ามาแจมเพราะเงินที่มีทั้งหมดอยู่ใน TICON ตัวนี้เดียวเท่านั้น
คราวนี้ถ้าไม่หมดตัว ก็ ได้ทุนคืน แน่ๆ ฮิ ฮิ (เล่นมาตั้งแต่ปี 40 ยังขาดทุนสะสมอยู่เลย)
ใครๆก็บอกว่าซื้อหุ้นตัวเดียว เสี่ยงเกินไป แต่ผมเป็นคนดื้อ ก็เลยไม่ฟังใคร
(จริงๆก็คือยังหาเหตุผลไม่ได้ว่าการถือ TICON ตัวเดียว ความเสี่ยงมันอยู่ตรงไหน ถ้าใครรู้ช่วยบอกที เผื่อผมจะมองไม่เห็น)
แต่ในระยะสั้นนี้ผมน่าจะปลอดภัยแล้วเพราะต้นทุนเฉลี่ยอยู่ที่ 7.05 เอง
ส่วนระยะยาวก็อีก 1 ปีรู้กัน ฮ่าๆๆๆๆๆ