ลงทุนคอนโด/วีระพงษ์ ธัม

บทความต่างๆ ที่ตีพิมพ์ใน ThaiVI คุณสามารถแสดงความคิดเห็นเพิ่มเติม เพื่อการลงทุนแบบเน้นคุณค่า

โพสต์ โพสต์
Thai VI Article
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 1827
ผู้ติดตาม: 1

ลงทุนคอนโด/วีระพงษ์ ธัม

โพสต์ที่ 1

โพสต์

โค้ด: เลือกทั้งหมด

    ผมศึกษาหรือติดตามคอนโดมิเนียม(คอนโด) ตั้งแต่ปีพ.ศ. 2546 ใกล้เคียงกับการเริ่มต้นลงทุนในหุ้นของผม แต่ในเวลานั้นผมไม่ได้สนใจคอนโดในแง่การลงทุน เพียงเพราะว่าแฟนอยู่ต่างจังหวัดแต่ต้องมาทำงานกรุงเทพฯ จึงจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัย แทนที่จะเช่าอยู่ไปเรื่อย ๆ โครงการที่ผมไปดูจึงนับเป็นร้อย แต่เลือกมาไม่กี่แห่ง และยังคงติดตามอยู่โดยตลอด ส่วนหนึ่งอาจจะเพราะมันกำลังเป็นไลฟ์สไตล์อย่างหนึ่ง คล้าย ๆ กับการดูนาฬิกา ดูรถ หรือการดูกระเป๋าของสุภาพสตรี อีกส่วนหนึ่งก็เกี่ยวข้องกับการลงทุนในกิจการในตลาดหุ้น

    สิบปีที่แล้วคอนโดราคาต่ำมาก เรียกได้ว่า 60,000 บาทต่อตรม. ก็ได้ห้องใจกลางเมืองติดรถไฟฟ้า เหตุผลอาจเป็นเพราะคนยังเข็ดกับช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งที่มีตึกสร้างไม่เสร็จจำนวนมาก และยังยอมรับได้ยากที่จะอยู่อาศัยในห้องเล็ก ๆ ที่มีราคาหลายล้านบาท ช่วงนั้น Supply ใหม่จึงค่อนข้างมีน้อย แต่ขณะเดียวกัน Demand การเช่ากลับมีเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จากกลุ่มคนต่างชาติที่มาทำงานในเมืองไทย (Expat) ซึ่งก็คุ้นชินกับการอยู่ในคอนโดในเมืองอยู่แล้ว ดังนั้นค่าเช่าในยุคนั้นจึงอยู่ในระดับสูงเกือบ 10% ต่อปี  แม้คนยังกังขาอยู่บ้างว่าถ้าคอนโดเก่าไปแล้วจะขายได้หรือไม่ แต่ด้วยผลตอบแทนที่ดีก็เริ่มดึงดูดนักลงทุนคอนโดเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ

    ในขณะเดียวกันวิถีชีวิตคนกรุงเทพฯ ก็เริ่มคุ้นชินกับการ “ขึ้นรถไฟฟ้า” หรือระบบขนส่งมวลชนมาทำงาน แทนที่จะต้องขับรถ และชีวิตหลังเลิกงานก็อยู่นอกบ้านมากขึ้น เช่น กินข้าวนอกบ้าน พักผ่อนเดินห้าง ดังนั้นคอนโดลักษณะ “บ้านหลังที่สองที่ติดรถไฟฟ้า” จึงได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นตลอดในช่วงสิบปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาที่ดินที่นำมาสร้างคอนโดได้สูงขึ้นพร้อม ๆ กับค่าก่อสร้าง ราคาคอนโดต่อตรม.เพิ่มขึ้นจาก 60,000 บาท จนเป็นมากกว่า 200,000 บาทในทำเลใจกลางเมือง และคอนโดตามขอบเมืองที่ไม่มีใครคิดว่าจะมีคนซื้อ ก็ผุดขึ้นมากมายตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

    เมื่อราคาคอนโดเริ่มเกินกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ จึงเกิดมหกรรมลดขนาดห้องลงเรื่อย ๆ เมื่อสิบปีก่อนห้อง 40 ตรม.คือห้อง Studio แต่ปัจจุบันห้อง 22 ตรม. กลับมากั้นเป็น 1 ห้องนอนได้อย่างนั้น ทำให้จำนวนห้องต่อโครงการเพิ่มขึ้นเป็นเงาตามตัว ที่จอดรถต่อจำนวนยูนิตก็จะน้อยลง (อนาคตอาจจะเป็นเหมือนตึกในต่างประเทศซึ่งต้องเช่าที่จอดรถ) แต่ผู้พัฒนาก็พยายามใส่ลูกเล่นเข้าไป “ชดเชย” ขนาดห้องที่เล็ก ด้วยส่วนกลาง ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ที่น่าดึงดูด และด้วยห้องขนาดเล็กลงจึงทำให้ราคาต่อห้องดูเหมือนยังจ่ายไหว

    ผมกลับไปทบทวนดูคอนโดทั้งหมดที่ถูกสร้างขึ้นในช่วงสิบปีที่ผ่านมา ดูเหมือนกับว่าการลงทุนคอนโดไม่ใช่สิ่งที่น่าดึงดูดขนาดนั้น เพราะคอนโดที่เป็น “Super Condo” คือเป็นการลงทุนชั้นดี มีแค่หลักสิบโครงการ จากจำนวนนับร้อยที่ผ่านตา ความหมายของคอนโดมิเนียมที่ดีของผมคือ ราคาต่อตรม.ยังคงปรับสูงขึ้นได้ ค่าเช่าปรับสูงขึ้นได้ต่อเนื่อง และเป็นการลงทุนที่ยังคงดูคุ้มค่าต่อไปในระยะสิบปีข้างหน้า ซึ่งผมคิดว่ามีปัจจัยต่อไปนี้

    1. คอนโดจำนวนมากที่เป็นการลงทุนที่ธรรมดา เหตุผลส่วนใหญ่คือ “ไม่ติดรถไฟฟ้า” และนี่เป็นปัจจัยอันดับต้น ๆ ในการซื้อคอนโดในปัจจุบัน คอนโดที่ไม่ติดรถไฟฟ้าราคาขยับขึ้นน้อยมาก สาเหตุคงเป็นเพราะ “ความสะดวกสบายกว่า” และ “ความขาดแคลนของที่ดิน” เป็นหลัก เพราะที่ดินสร้างคอนโดในระยะติดรถไฟฟ้ามีน้อยมาก ดังนั้นคอนโดไม่ติดรถไฟฟ้าเมื่อสิบปีที่แล้ว มีมูลค่าไม่ดีนัก และดูเหมือนราคาแทบจะไม่ไปไหนเลยเมื่อหักเงินเฟ้อออกแล้ว

    2. ด้วยเหตุผลเรื่องติดรถไฟฟ้า ความติดรถไฟฟ้าก็เป็นปัจจัยที่ขายได้ “ง่าย” โดยตลอด ซึ่งผมก็คิดว่าแค่ความติดรถไฟฟ้าไม่เพียงพอที่จะทำให้คอนโดเป็นการลงทุนที่ดีได้ในอนาคต เนื่องจาก “ความขาดแคลน” ด้านการติดรถไฟฟ้าจะน้อยลงเรื่อย ๆ จากการมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ดังนั้นเหตุผลที่สองที่สำคัญขึ้นเรื่อย ๆ คือ “สภาพแวดล้อมในโครงการ” ที่รวมไปถึงการบริหารจัดการส่วนกลาง และการวางผังโครงการรวมถึงงานระบบตั้งแต่แรก ผมเห็นคอนโดเก่าจำนวนมากใจกลางเมือง ใจกลางสุขุมวิทหรือสาทร ซื้อขายกันที่ตรม.ละ 30,000 – 50,000 บาท เหตุผลคือส่วนกลางเก่ามาก ทำให้คุณค่าของโครงการลดลง และเหตุผลที่ทำให้ส่วนกลางเก่า คือการบริหารจัดการที่ไม่ดี หรือการออกแบบวางงานระบบที่ไม่ดีตั้งแต่ต้น คอนโดที่มีส่วนกลางคุณภาพชั้นเยี่ยม จะมากับการออกแบบที่ดี การคุมงานที่ดี และผู้รับเหมาที่ดีครับ

    3. อนาคตกรุงเทพฯ จะคล้ายเมืองใหญ่ทั่วโลก คือเป็น Cluster/District หรือเป็นเมืองย่อยในเมืองใหญ่ ดังนั้นการเลือก Cluster ที่ถูกต้องจึงเป็นสิ่งที่สำคัญทั้งในแง่การใช้ชีวิตอยู่ และในแง่การลงทุน หากใครไปญี่ปุ่นบ่อย ๆ ก็จะเห็นว่า “อารมณ์เมือง” ของเขตแต่ละเขตแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง เช่นย่านอาซาคูซะ ย่านชิบูย่า ย่านกินซ่า ย่านชินจูกุ แน่นอนว่า การจับกลุ่มของเมืองย่อยหรือ Cluster จะเป็นไปตาม “สถานีรถไฟฟ้า” แทนที่จะเป็นตามเขตปกครองหรือตามถนนเหมือนในอดีต และพัฒนาการของ Cluster ก็เป็นปัจจัยสำคัญ ถ้าเราซื้อก่อนที่ Cluster จะเติบโตเป็น Mature area หรือที่อยู่อาศัยที่มีสิ่งอำนวนสะดวกครบ เราก็จะได้ผลตอบแทน “เด้งแรก” และถ้าบริเวณนั้นยังคงสามารถเติบโตไปได้เรื่อย ๆ โดยไม่ Mature ไปก่อน นี่คืออีกหนึ่ง “เด้งใหญ่ ๆ” และสามเหตุผลนี้ คือเหตุผลที่ต้องเลือกให้ดี เพราะถ้าเลือกผิดการลงทุนคอนโดนั้น ๆ ก็จะเป็นการลงทุนที่แย่ติดตัวไปตลอดชีวิตของคุณครับ
[/size]
noooon010
Verified User
โพสต์: 2712
ผู้ติดตาม: 0

Re: ลงทุนคอนโด/วีระพงษ์ ธัม

โพสต์ที่ 2

โพสต์

ขอบคุณครับ
อย่าลืมให้เวลากับครอบครัว และสังคมรอบๆข้างของคุณนะครับ

มีสติ และมีความสุขกับการลงทุนนะครับผม


นักลงทุนที่เก่งที่สุดมิใช่คนที่ซื้อขายไวที่สุด
แต่คือคนที่นำสติกลับมาได้เร็วที่สุด
หลายครั้งส่งคำสั่งซื้อทางไปรษณีย์ได้ผลตอบแทนมากกว่าซื้อผ่านnetหากเราขาดสติ
ลูกหิน
Verified User
โพสต์: 1217
ผู้ติดตาม: 0

Re: ลงทุนคอนโด/วีระพงษ์ ธัม

โพสต์ที่ 3

โพสต์

ขอบคุณมากครับ
xsutt
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 98
ผู้ติดตาม: 0

Re: ลงทุนคอนโด/วีระพงษ์ ธัม

โพสต์ที่ 4

โพสต์

มีใครลงทุนคอนโดแถว ทองหล่อ พร้อมพงษ์บ้างครับ คอนโดไหนน่าสนใจบ้างครับ
แล้วคอนโดประมาณ 5-7 ปี อย่าง siri at, siri residence ยังน่าลงทุนอยู่มั้ยครับ
crito
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 15
ผู้ติดตาม: 0

Re: ลงทุนคอนโด/วีระพงษ์ ธัม

โพสต์ที่ 5

โพสต์

ขอศึกษาด้วยคน กำลังหาซื้ออยู่ครับ :mrgreen:
kjarrung
Verified User
โพสต์: 263
ผู้ติดตาม: 0

Re: ลงทุนคอนโด/วีระพงษ์ ธัม

โพสต์ที่ 6

โพสต์

ผมมีอยู่ 2 ห้องตรงสถานีวงเวียนใหญ่และตรงสถานีบางซือ เอาเงินกำไรหุ้นมาซื้อ ตอนนี้ปล่อยเช่ามีรายได้ประมาณ 40,000 บ้านต่อเดือนแถมราคาขายก็ปรับเพิ่มมาประมาณ 30 %
WHYDOWEFALL
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 90
ผู้ติดตาม: 0

Re: ลงทุนคอนโด/วีระพงษ์ ธัม

โพสต์ที่ 7

โพสต์

ปกติลงทุนคอนโดคาดหวัง yield กี่% ก่อนหักคชจ ครับ
Samadha
Verified User
โพสต์: 87
ผู้ติดตาม: 0

Re: ลงทุนคอนโด/วีระพงษ์ ธัม

โพสต์ที่ 8

โพสต์

น่าสนใจมากครับ
Nutth147
Verified User
โพสต์: 241
ผู้ติดตาม: 0

Re: ลงทุนคอนโด/วีระพงษ์ ธัม

โพสต์ที่ 9

โพสต์

WHYDOWEFALL เขียน:ปกติลงทุนคอนโดคาดหวัง yield กี่% ก่อนหักคชจ ครับ
ไม่ควรจะต่ำกว่า 7% หรือ เทียบเท่า อัตรากู้บ้านของธนาคารครับ เพราะบางสูตรคิดมูลค่าอสังหาจากการเอา yield คูณครับ
ความจนนั้นเกิดได้จากสองสาเหตุ คือ จนเพราะไม่มี กับ จนเพราะไม่พอ
ความรวยก็ประกอบด้วยองค์สอง คือ รวยเพราะมีมาก และ รวยเพราะพอเพียง
Beyager
Verified User
โพสต์: 18
ผู้ติดตาม: 0

Re: ลงทุนคอนโด/วีระพงษ์ ธัม

โพสต์ที่ 10

โพสต์

มีคนเคยแนะนำผมว่า มีสูตรดูอสังหาริมทรัพย์จำพวกคอนโดให้เช่าที่น่าลงทุนให้ดูตัวเลขสำคัญ 5 ตัว

คือ "2----8----20----80----150"

2--คือ ผู้เช่าต้องห้ามว่างเว้นเกิน 2 เดือน แบบว่าคนเก่าออก ควรมีคนใหม่พร้อมเข้าอยู่ภายใน 2 เดือน
8--คือ ผลตอบแทน 8% ต่อปีขึ้นไป
20--Undervalue 20%
80--มีผู้อยู่อาศัยในโครงการไม่ต่ำกว่า 80%
150--ตัวเลขประมาณการคร่าวๆ โดยเอามาหารราคาที่ซื้อ จะได้เป็นราคาที่คสรปล่อยเช้าแล้วคุ้ม เช่น ห้องละ 1,000,000 บาท ค่าเช่าก็ไม่ควรต่ำกว่า 6,700 บาท/เดือน

แต่ทั้งหมดทั้งมวลต้องอยู่บน Location ที่ดีด้วย

ผมก็ยังไม่มีโอกาสได้ลองสูตรนี้ซักทีเลยครับ เด็กจบใหม่ทุนยังไม่หนา :? :? :?
Nutth147
Verified User
โพสต์: 241
ผู้ติดตาม: 0

Re: ลงทุนคอนโด/วีระพงษ์ ธัม

โพสต์ที่ 11

โพสต์

Beyager เขียน:มีคนเคยแนะนำผมว่า มีสูตรดูอสังหาริมทรัพย์จำพวกคอนโดให้เช่าที่น่าลงทุนให้ดูตัวเลขสำคัญ 5 ตัว

คือ "2----8----20----80----150"

2--คือ ผู้เช่าต้องห้ามว่างเว้นเกิน 2 เดือน แบบว่าคนเก่าออก ควรมีคนใหม่พร้อมเข้าอยู่ภายใน 2 เดือน
8--คือ ผลตอบแทน 8% ต่อปีขึ้นไป
20--Undervalue 20%
80--มีผู้อยู่อาศัยในโครงการไม่ต่ำกว่า 80%
150--ตัวเลขประมาณการคร่าวๆ โดยเอามาหารราคาที่ซื้อ จะได้เป็นราคาที่คสรปล่อยเช้าแล้วคุ้ม เช่น ห้องละ 1,000,000 บาท ค่าเช่าก็ไม่ควรต่ำกว่า 6,700 บาท/เดือน

แต่ทั้งหมดทั้งมวลต้องอยู่บน Location ที่ดีด้วย

ผมก็ยังไม่มีโอกาสได้ลองสูตรนี้ซักทีเลยครับ เด็กจบใหม่ทุนยังไม่หนา :? :? :?
เลข 150 ใช้คุณจากราคาเช่าก็ได้ราคาเหมาะสมของอสังหาที่ควรซื้อด้วยครับ
ความจนนั้นเกิดได้จากสองสาเหตุ คือ จนเพราะไม่มี กับ จนเพราะไม่พอ
ความรวยก็ประกอบด้วยองค์สอง คือ รวยเพราะมีมาก และ รวยเพราะพอเพียง
ภาพประจำตัวสมาชิก
Linzhi
สมาชิกกิตติมศักดิ์
โพสต์: 1522
ผู้ติดตาม: 1

Re: ลงทุนคอนโด/วีระพงษ์ ธัม

โพสต์ที่ 12

โพสต์

ส่วนตัวผมคิดว่าอสังหามีดีที่ leverage ได้ครับ เงื่อนไขในเชิง quantitative ส่วนตัวที่ผมคิดว่าเหมาะกับการลงทุน

1. ยิ่งลงเงินต้น ยิ่งน้อยยิ่งดี <10%
2. ค่าเช่าสามารถผ่อนเงินกู้ได้ >100% coverage of mortgage payment
3. ค่าเช่าไม่ลด หรือมีแนวโน้มเพิ่ม >3% growth/yr
4. ทำเลสามารถผู้เช่าได้ง่าย high occupancy rate area (>70%)
5. ชอบตกแต่งบ้านหรือชอบคอนโด โดยสามารถยอมกับภาระการดูแลได้ (เหมือนถ้าชอบหมา ก็ต้องดูแลหมา อะไรแบบนี้ครับ)
6. ราคาขายคอนโดไม่ลด มีแต่เพิ่มค่าตามการพัฒนาโดยรอบ (price appreaciation > 5%/yr)
7. ถ้าเกิดมีปัญหาอะไรขึ้นมา มีเงินโปะได้โดยไม่ลำบาก (personal d/e <1)

เข้า criteria เหล่านี้ก็ซื้อได้ครับ ซึ่งปัจจัยสำคัญก็คือ qualitative ของอสังหาที่อยู่ในบทความนี้แหละครับ
ก้าวช้า ๆ และเชื่อในปาฎิหารย์ของหุ้นเปลี่ยนชีวิต
There is no secret ingredient. It's just you.
ภาพประจำตัวสมาชิก
นายมานะ
สมาชิกกิตติมศักดิ์
โพสต์: 1167
ผู้ติดตาม: 1

Re: ลงทุนคอนโด/วีระพงษ์ ธัม

โพสต์ที่ 13

โพสต์

เยี่ยมเลยครับพี่ เขียนบทความดีๆ แล้วยังมีของแถมให้อ่านเพิ่มเติมด้วย ขอบคุณพี่ Linzhi มากครับ :mrgreen:
โพสต์โพสต์