อสังหาฯคึกคักเศรษฐีเงินสดแห่ซื้อ-ลงทุน

[ลุงทีม]

อสังหาฯคึกคักเศรษฐีเงินสดแห่ซื้อ-ลงทุน 3 ที่ปรึกษาการลงทุนเชื่อยังไม่วิกฤติ

แนวโน้มสถานการณ์ทางการเมืองที่ชัดเจนขึ้น ทั้งจากร่างรัฐธรรมนูญและการเลือกตั้ง รวมถึงพื้นฐานเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาวยังแข็งแกร่ง โดยจะเห็นได้ชัดจากการที่ประเทศยังมีเงินสำรองมาก เงินเฟ้อต่ำ หนี้ภาครัฐไม่มากนัก และเกินดุลบัญชีเดินสะพัดต่อเนื่อง นอกจากนั้นมาตรการลดหย่อนภาษีเงินกู้ซื้อบ้านและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับลดลงจนเกือบถึงจุดต่ำสุด ปัจจัยหนุนเหล่านี้ 3 ที่ปรึกษาอสังหาฯ ซาวิลส์-ซีบี ริชาร์ด-ไนท์แฟรงค์ เห็นพ้อง ดึงความเชื่อมั่นนักลงทุน ผู้บริโภคทั้งชาวไทยและต่างชาติกลับมา



จากการสำรวจ สอบถามผู้บริหารผู้ประกอบการธุรกิจให้คำปรึกษาด้านการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต่างระบุตรงกันว่า ในช่วงกว่า 1 เดือนที่ผ่านมา ได้มีความเคลื่อนไหวด้านการลงทุนของกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ให้ความสนใจเข้ามาสอบถามรายละเอียดเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศค่อนข้างมาก โดยกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่สนใจนั้น มีทั้งในรูปแบบผู้ซื้อรายย่อย ที่ต้องการซื้อไว้เป็นบ้านพักในต่างประเทศ "ฮอลิเดย์ โฮม" และกลุ่มนักลงทุนที่มาในรูปแบบของบริษัท ซึ่งส่วนใหญ่จะสนใจในหัวเมืองท่องเที่ยวหลักๆ เช่น สมุย ภูเก็ต พัทยา และหัวหิน เป็นต้น

โดยอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างชาติซึ่งเป็นลูกค้ารายย่อยที่สนใจนั้น หากเป็นประเภทห้องชุดในคอนโดมิเนียม จะอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ กรุงเทพฯ และต่างจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวต่างๆ ลูกค้ากลุ่มนี้ก็จะลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งต่อปีจะเข้ามาพักผ่อน 2 เดือน ที่เหลือ 10 เดือนจะปล่อยเช่า กลุ่มนักลงทุนรายย่อยนี้จะมาจากอังกฤษ ฮ่องกง สิงคโปร์ และดูไบ และเป็นรูปแบบเช่า 30 ปี ต่อ 2 ครั้ง รวมเป็น 90 ปี

"ตอนที่รัฐบาลออกมาตรการกันสำรอง 30% และกฎหมายนอมินี ยอมรับว่าการซื้อขายหรือลงทุนชะงัก แต่ตอนนี้ลูกค้าตั้งหลักได้แล้ว หันกลับมาลงทุนทำกิจกรรมซื้อขายกันใหม่" โรเบิร์ต คอลลินส์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซาวิลส์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าว พร้อมระบุว่า ความเคลื่อนไหวนี้เห็นชัด ในช่วงกว่า 1 เดือนที่ผ่านมา

ส่วนการลงทุนพัฒนาโครงการนั้น นอกจากจะมาจากสิงคโปร์ ฮ่องกง ยังมีกลุ่มทุนใหม่ที่เข้ามาหาข้อมูลการลงทุนแล้วค่อนข้างมาก คือ กลุ่มทุนจากดูไบ, อินเดีย และรัสเซีย ซึ่งจากทั้ง 3 ประเทศนี้ได้เริ่มเข้ามาแล้ว และคาดไม่เกิน 2-3 ปี กลุ่มทุนเหล่านี้จะเข้ามาลงทุนในไทยมากขึ้น ซึ่งนอกจากจะเข้ามาลงทุนผ่านโครงการจัดสรรขายที่เข้ามาเปิดบริษัทร่วมกับคนไทย ยังจะมีนักลงทุนรายย่อยที่ตามมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วย

โดยกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามานี้จะเป็นพวกเศรษฐีใหม่ ร่ำรวยจากธุรกิจแร่ธาตุและน้ำมัน ทั้งอินเดียและรัสเซีย กลุ่มคนรวยเหล่านี้จะมองหาที่ลงทุนและไทยจะเป็นอีกเป้าหมายหนึ่ง ส่วนกลุ่มทุนจากดูไบนั้น ขณะนี้เข้ามาลงทุนในไทยคึกคักมาก โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรม รีสอร์ท ตามหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต สมุย และพัทยา

นอกจากนี้ยังมีกลุ่มทุนจากเอเชีย ก็ทยอยมาลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ด้วยการร่วมทุนกับนักธุรกิจไทย ล่าสุด ซาวิลส์ได้เข้าไปรับบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้กับนักลงทุนจากฮ่องกง ที่มาลงทุนในนามบริษัท ฮิลล์เครส เรสสิเด้นท์ (สมุย) จำกัด ลงทุนโรงแรมและวิลล่าระดับ 5 ดาว จำนวน 39 ยูนิต บนเนื้อที่ 65 ไร่ โครงการดังกล่าวเป็นหนึ่งใน 12 โครงการที่ซาวิลส์รับบริหารอยู่มีเกือบ 12 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท

ด้าน อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทไฮเอนด์ในย่านใจกลางธุรกิจเริ่มกลับเข้ามา โดยลูกค้าที่เข้ามาซื้อจะเป็นรายย่อยชาวต่างชาติ เป็นการซื้อในนามบุคคล โดยลูกค้าต่างชาติที่ซื้อนี้ สามารถแบ่งเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศ และบางส่วนเป็นลูกค้าใหม่ที่อยู่ต่างประเทศ และต้องการมีบ้านพักในเมืองไทย โดยจากข้อมูลที่ซีบีฯ จัดเก็บจากฐานลูกค้าที่มีคิดเป็นสัดส่วน 42% ซึ่งยอดลูกค้าต่างชาตินี้ขยับเพิ่มขึ้นสูงมากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ที่สัดส่วนลูกค้าชาวต่างชาติมีเพียง 20% ส่วนลูกค้าคนไทยประมาณ 58%

"ห้องชุดระดับไฮเอนด์ย่านซีบีบางโปรเจค ขายต่อได้กำไร 25-35% จะมีบางรายขายทำกำไรก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์" อลิวัสสากล่าว ซึ่งเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ช่วยดันการซื้อขายห้องชุดในคอนโดมิเนียมในเมืองคึกคัก หลังจากขายต่อสร้างผลตอบแทนในบางโครงการแล้วก็จะขยับไปซื้อห้องชุดในโครงการอื่นๆ ต่อไป

ในจำนวนลูกค้าชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วม 42% หรือประมาณ 1,680 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าร่วม 2 หมื่นล้านบาท จากฐานห้องชุดในคอนโดมิเนียมที่ซีบี ริชาร์ดฯ รับผิดชอบในการทำการตลาดและการขายในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จำนวน 4,000 ยูนิต ด้วยขณะนี้ลูกค้าที่เข้ามาลงทุนนั้น มีหลากหลายมาก และลูกค้าแต่ละชาตินั้นมีวัฒนธรรมที่แตกต่างกัน การให้บริการของบริษัทที่ปรึกษาการลงทุนก็ย่อมมีความเข้าใจในพฤติกรรมหรือวัฒนธรรมของลูกค้าแต่ละชาติหรือแต่ละประเทศด้วยล่าสุด ซีบี ริชาร์ดฯ ได้เพิ่มแผนกบริการลูกค้าที่เป็นชาวญี่ปุ่นโดยเฉพาะ แผนกใหม่ดังกล่าวมีเจ้าหน้าที่ 4 คน ที่พร้อมบริการทั้งลูกค้ารายย่อยและลูกค้าที่สนใจลงทุนในรูปแบบบริษัท

พร้อมกันนี้ ผู้บริหารซีบี ริชาร์ดฯ ยังกล่าวถึงภาวการณ์โดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันว่า ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ในภาวะวิกฤติ แต่ปัจจุบันกำลังอยู่ในภาวะปรับสมดุลทั้งดีมานด์และซัพพลาย ส่วนที่หลายคนกังวลว่าที่อยู่อาศัยระดับกลางที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าจะเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายนั้น ส่วนตัวว่าไม่น่าเกิด แต่ทั้งนี้การขึ้นโครงการนั้น ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการต้องศึกษาตลาดให้ดี

ขณะที่ พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เผยว่า จากการสำรวจตลาดที่พักอาศัยในช่วงที่ผ่านมา พบว่านอกจากคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าซึ่งฮอตฮิตและมีดีมานด์สูงแล้ว ตลาดบ้านเดี่ยวยังคงเป็นที่ต้องการและสามารถขายได้ ขอเพียงอยู่ในทำเลที่เหมาะสมและราคาไม่สูงจนเกินไป

เนื่องจากโดยลักษณะนิสัยคนไทยส่วนใหญ่ซึ่งกำลังเริ่มสร้างครอบครัว จะมองหาซื้อบ้านเดี่ยวเพื่อความเป็นส่วนตัว ความปลอดภัย โดยจะเห็นได้ชัดจากโพลล์สำรวจความเห็นของประชาชนจากนิตยสารบ้านและสวนเมื่อเร็วๆ นี้ พบว่ากลุ่มตัวอย่าง 66.8% ชอบอยู่บ้านเดี่ยว และ 65.3% ฝันมีบ้านชานเมืองเพราะต้องการหนีมลพิษ จราจรติดขัด นอกจากนั้นแล้วสิทธิการลดหย่อนภาษีเงินกู้อสังหาริมทรัพย์ของบุคคลธรรมดาจากเดิมปีละ 5 หมื่นบาท เป็น 1 แสนบาท และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ช่วยให้ประชาชนตัดสินใจซื้อบ้านได้เร็วขึ้น จากอัตราการผ่อนชำระที่ลดลง

พื้นที่โซนตะวันออกหรือบางนา-เทพารักษ์-สมุทรปราการ เป็นอีกหนึ่งทำเลซึ่งมีศักยภาพที่น่าสนใจในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว นอกเหนือไปจากท่าพระ ตลิ่งชัน และพระราม 5 เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวมีความหนาแน่นของประชากรสูงและได้รับประโยชน์จากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว (บางซื่อ-สมุทรปราการ) โดยไนท์แฟรงค์ได้รับผิดชอบบริหารงานขายโครงการ บ้านนนทกร ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาบ้านเดี่ยวสไตล์คอนเทมโพลารี่ 2 ชั้น 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ราคาเริ่มต้น 4.35 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการเดียวบนถนนเทพารักษ์ กม.1 ซึ่งห่างจากสถานีรถไฟฟ้าแบริ่งเพียง 5 นาที โดยจะเริ่มพรีเซล 1 เดือนจนถึงสิ้นเดือนกรกฎาคมนี้ โครงการดังกล่าวเป็นของบริษัท ท๊อป บลิซ จำกัด ตั้งอยู่บนเนื้อที่กว่า 14 ไร่ จำนวน 84 ยูนิต มูลค่า 400 ล้านบาท คาดว่าจะแล้วเสร็จเดือนตุลาคม 2551

สาเหตุหลักที่ไนท์แฟรงค์มองว่าทำเลบางนา-เทพารักษ์น่าสนใจในอนาคต เนื่องจากสำรวจและพบว่ามีความต้องการซื้อจากคนในพื้นที่อีกมาก แต่พบว่ามีซัพพลายน้อยไม่เพียงพอต่อดีมานด์ที่มี นอกจากนั้นทำเลดังกล่าวมีการคมนาคมสะดวก และสามารถเชื่อมต่อได้หลายเส้นทาง ทั้งสุขุมวิท บางนา ศรีนครินทร์ รวมถึงใกล้สถานีรถไฟฟ้าแบริ่ง ซึ่งจะสร้างเสร็จประมาณปี 2552 และมีสาธารณูปโภคพื้นฐานที่ครบครัน ทั้งห้างสรรพสินค้า โรงเรียนและโรงพยาบาล

นอกจากนี้ ไนท์แฟรงค์ยังมีโครงการ The Bliss เป็นคอนโดมิเนียมของบริษัท เรดดี้ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บนเนื้อที่ 1 ไร่เศษ ย่านถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน เป็นคอนโดโลว์ไรซ์สูง 8 ชั้น และ 5 ชั้น จำนวน 79 ยูนิต มูลค่าโครงการ 300 ล้านบาท เริ่มก่อสร้างเดือนสิงหาคม 2550 คาดว่าจะแล้วเสร็จเดือนตุลาคม 2551 โครงการดังกล่าวมุ่งเจาะกลุ่มลูกค้าวัยทำงานโดยเฉพาะ เนื่องจากอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ซึ่งเชื่อมต่อได้ทั้งถนนสีลมและสาทร โดยจะไม่เน้นจำนวนยูนิตมาก เนื่องจากไม่ต้องการให้เกิดความแออัด และตั้งใจให้ผู้อยู่อาศัยมีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น