Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 8:36 am**

สวัสดีครับพี่ๆ ผมอยากจะตั้งกระทู้เพื่อแลกเปลี่ยนทัศนคติเกี่ยวกับอนาคตของหุ้นอสังหาครับ รบกวนช่วนกันแชร์ความคิดเห็นด้วยครับว่าคิดอย่างไรกันบ้าง ผมไม่อยากคิดคนเดียวเพราะผมถือหุ้นอสังหาอยู่จึงอาจจะมีEffectกับความคิดได้ ดังนั้นจึงขอความรบกวนทุกท่านด้วยครับ
ขอบคุณครับ

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 9:00 am**

ปัญหาน้ำทะเลหนุนไม่ได้รับการแก้ไข ที่ดินในกทม.มีความเสี่ยงในระยะยาว :twisted:

และต้องเผื่อเวลาสร้างสิ่งป้องกันต่างๆอีก

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 9:09 am**

ขอเริ่มตั้งข้อสังเกตุนะครับ เนื่องด้วยถ้ามองถึงจำนวนประชากรประเทศไทยpย้อนหลัง10ปีแล้วจะพบว่า
ปี2552 มีประชากร 63,525,062คน
ปี2543 มีประชากร 61,878,746คน
ดังนั้นหากผมคิดอัตราการเพิ่มเฉลี่ยสะสมของประชากรจะได้ว่า
61,878,746*1.0026^10=63.5ล้านคน
ดังนั้นในช่วง10ปีนี้ประชากรเพิ่มขึ้นเฉลี่ยในอัตรา0.26% ซึ่งถือว่าน้อยมากๆ
ส่วนหนึ่งน่าจะมาจากlifestyleของคนปัจจุบันไม่นิยมมีลูกกันโดยเฉพาะคนในกรุงเทพและปริมณฑลเราจะพบว่าคนกรุงเทพนิยมมีลูกกันน้อยมากๆ โอกาสที่คนสองคนจะแต่งงานกันได้และมีลูกด้วยกันก็น้อยแล้ว แต่พอมีลูกกันแล้วก้มักจะมีแค่1-2คนทำให้ประชากรกรุงเทพยิ่งติดลบเข้าไปอีกและถ้ามองในเรื่องธุรกิจอสังหาจะโตได้อย่างไรในเมื่อพ่อแม่ก็มักจะมีบ้านให้ลูกๆอยู่อยู่แล้ว...ดังนั้นจะมีบ้านใหม่ไปเพื่ออะไร?คำถามนี้สำหรับมันรู้สึกขัดแย้งกับรายได้ในธุรกิจอสังหาที่โตวันโตคืน ผมหาคำตอบไปเรื่อยๆว่าเพราะอะไร มีท่านพี่ท่านหนึ่งบอกผมว่าเพราะlifestyleของคนเปลี่ยนไป...ผมก็คิดในใจว่ามันจะเปลี่ยนไปแค่ไหนละ?มันเป้นนามธรรมไม่ใช่รูปธรรมนิ...แต่คำตอบสุดท้ายของสมการกลับเท่ากับอสังหาโตได้อย่างต่อเนื่อง ดังนั้นในสมการนี้น่าจะมีตัวแปลที่เราไม่ได้ให้ความสำคัญมัน

ผมกลับมามองจำนวนประชากรในกรุงเทพจริงๆที่ว่าลดลง แต่จำนวนประชารวมกลับเพิ่มขั้นและจำนวนประชากรในกรงเทพกลับเพิ่มขึ้น นั่งก็น่าจะแสดงว่าในต่างจังหวัดมีอัตราการเกิดของประชากรที่สุงขึ้นและก็ย้ายถิ่นฐานเข้ามาในเมืองจึงทำให้เมืองเติบโตขึ้นเรื่อยๆจึงมีผลทำให้อสังหาเติบโตขึ้นตามไปด้วยดังนั้นถ้ามองในมุมนี้ก้ไม่น่าจะแปลกที่อสังหาสามารถโตต่อไปได้

ผมลองมองย้อนดูคนใกล้ตัวคือเพื่อนๆที่จบป.ตีรุ่นๆเดียวกับผมประมาณ40คนมาจากต่างจังหวัด30คนกทม10คน ดังนั้นถ้าเป็นอย่างนี้ต่อๆไปก็จะพบว่ากทมจะมีคนต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นทุกปีทุกปีอย่างเห็นได้ชัดเจน ซึ่ง40คนนี้จะทำงานต่างจังหวัดประมาณ20คน ในกทมและปริมณทล20คน(แต่สาขาผมจะออกต่างจังหวัดเยอะกว่าสาขาอื่นเพราะผมจบทางด้านก่อสร้าง)ดังนั้นจะพบว่าแค่ห้องผมก็มีผลทำให้จำนวนประชากรในกรุงเทพเพิ่มขึ้นเรื่อยๆแล้ว

ทีนี้มามองเรื่องlifestyle คนกรุงเทพ10คนต่างมองหาซื้อคอนโดและบ้านเดียวกันมาก แต่ผมไม่ได้ให้ความสำคัญกับคนกลุ่มนี้เพราะแม้นคนกลุ่มนี้จะมีกำลังซื้อก็ตามแต่ถ้าคนกลุ่มนี้มีลูก ลูกอาจจะสามารถอยู่คอนโดดเก่าของพ่อได้ ถ้าซื้อใหม่ก็ต้องขายของเก่าดังนั้นถึงจุดนั้นแล้วอสังหาไม่น่าจะดตได้จากคนกลุ่มนี้

แต่กลุ่มที่ผมให้ความสนใจมากเป็นพอเศษน่าจะเป็นกลุ่ม10คนที่เป็นคนต่างจังหวัด ซึ่งอย่าลืมว่าคนกลุ่มนี้จะเพิ่มขึ้นทุกปีทุกปีต่อเนื่อง และเพื่อผม10คนนี้ตอนนี้ต่างก็เก้บเงินเพื่อมีเงินดาว์นคอนโดและบ้านกันตาเป็นมันและก็คงค่อยๆทะยอยซื้อกันทีละคนไปเรื่อยๆ

ผมว่าธุรกิจที่ไม่น่าจะโตแล้วคือกลุ่มหอพักต่างๆหรือห้องเช่าน่าจะคงๆ แต่ปริมาณคนที่จะซื้อบ้านใหม่ก็น่าจะมาจากกลุ่มนักศึกษาที่จบแล้วทำงานเก็บเงินซื้อบ้านในกทมอยู่ และผมว่ามันก็จะเป็นอย่างนี้ไปเรื่อยๆ อสังหาน่าจะโตขึ้นเรื่อยๆ ตราบใดที่เมืองหลวงอยู่ในกทม นักศึกษาจากต่างจังหวัดก็ทะยอยมาเรียนกทมและหางานทำในกทมและสุดท้ายก็ต้องซื้อที่อยู๋อาศัย ดังนั้นอสังหาจึงน่าจะเติบโตไปได้เรื่อยๆตราบใดที่ปัจจัยนี้ยังไม่เปลี่ยนแปลง

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 9:14 am**

ระยะยาว ก.ท.ม.จะเป็นทะเล

ระยะสั้น ที่อยู่แนวสูง ไม่ได้ซื้อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง เดาเอา

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 9:22 am**

[quote="[v]"]ปัญหาน้ำทะเลหนุนไม่ได้รับการแก้ไข ที่ดินในกทม.มีความเสี่ยงในระยะยาว

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 9:24 am**

ยังสงสัยอยู่อย่าง
เห็นโครงการใหม่ ๆ เปิดมาบอกขายดี ขายหมด
แต่บ้านที่อยู่กันปัจจุบัน ให้ใครอยู่
หรือว่าซื้อบ้านกันคนละ 2 หลัง 3 หลัง
แต่สุดท้ายก็อยู่ได้กันคนละที่ละหลังเท่านั้น
ดังนั้นเราจะเห็นว่าโครงการเก่า ๆ ที่ทิ้งร้างก็เยอะ
ประกาศขายต่อก็เยอะ หรือบางคนอยากได้ที่อยู่ใหม่
ก็ขายที่อยู่เก่า หรือบางคนมีเงินมากหน่อยก็ซื้อเก็บไว้เพิ่มเติม
เรื่อย ๆ คือซื้อเก็บไว้แต่ไม่ได้ไปอยู่

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 9:30 am**

sak007 เขียน:ยังสงสัยอยู่อย่าง
เห็นโครงการใหม่ ๆ เปิดมาบอกขายดี ขายหมด
แต่บ้านที่อยู่กันปัจจุบัน ให้ใครอยู่
หรือว่าซื้อบ้านกันคนละ 2 หลัง 3 หลัง
แต่สุดท้ายก็อยู่ได้กันคนละที่ละหลังเท่านั้น
ดังนั้นเราจะเห็นว่าโครงการเก่า ๆ ที่ทิ้งร้างก็เยอะ
ประกาศขายต่อก็เยอะ หรือบางคนอยากได้ที่อยู่ใหม่
ก็ขายที่อยู่เก่า หรือบางคนมีเงินมากหน่อยก็ซื้อเก็บไว้เพิ่มเติม
เรื่อย ๆ คือซื้อเก็บไว้แต่ไม่ได้ไปอยู่

คนเก่าๆก็อยู๋ไปไงครับ แต่คนใหม่ๆก็เข้ามาทุกปีทุกปี ดูง่ายๆจากจำนวณนักศึกษาที่มีถิ่นฐานมาจากต่างจังหวัด แล้วมาทำงานกทม ปีละเท่าไหร่?

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 9:38 am**

picklife เขียน: คนเก่าๆก็อยู๋ไปไงครับ แต่คนใหม่ๆก็เข้ามาทุกปีทุกปี ดูง่ายๆจากจำนวณนักศึกษาที่มีถิ่นฐานมาจากต่างจังหวัด แล้วมาทำงานกทม ปีละเท่าไหร่?

แต่ผมว่าก็มีโอกาสที่จะเกิดฟองสบู่อสังหาได้นะครับ แต่ผมก็ว่าคงอีกนานมากครับ อย่างน้อยก็ต้องหลังจากโครการรถไฟฟ้าสร้างเสร้จสมบูรณ์ไปหมดแล้วคนระห่ำซื้อไม่ลืมหูลืมตาพอเสร็จแล้วใช้จริงดันโตเร็วกว่าคนที่เข้ากทมมาก็น่าจะเป็นปัญหาได้ครับ แต่ผมว่าก็นานนะครับหรืออาจจะไม่เกิดเลยถ้าคุมกันดีๆ

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 10:08 am**

sak007 เขียน:ยังสงสัยอยู่อย่าง
เห็นโครงการใหม่ ๆ เปิดมาบอกขายดี ขายหมด
แต่บ้านที่อยู่กันปัจจุบัน ให้ใครอยู่
หรือว่าซื้อบ้านกันคนละ 2 หลัง 3 หลัง
แต่สุดท้ายก็อยู่ได้กันคนละที่ละหลังเท่านั้น
ดังนั้นเราจะเห็นว่าโครงการเก่า ๆ ที่ทิ้งร้างก็เยอะ
ประกาศขายต่อก็เยอะ หรือบางคนอยากได้ที่อยู่ใหม่
ก็ขายที่อยู่เก่า หรือบางคนมีเงินมากหน่อยก็ซื้อเก็บไว้เพิ่มเติม
เรื่อย ๆ คือซื้อเก็บไว้แต่ไม่ได้ไปอยู่

ปัจจัยที่ทำให้คนสนใจซื้ออสังหาฯ
1. มีประชากรเพิ่มสูงขึ้น
2. รายได้ประชากรเยอะขึ้น
3. มีการย้ายถิ่นฐานเข้าสู่กรุงเทพ
4. ครอบครัวใหญ่ขึ้นทำให้เกิดการแยกครอบครัว
5. บ้านเก่าทรุดโทรมจึงอยากได้บ้านใหม่
6. ซื้อเพื่อลงทุนให้เช่า เนื่องจากดอกเบี้ยเงินฝากต่ำ

เนื่องจากปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินฝากต่ำมากครับ ทำให้ผู้ที่มีเงินเก็บเยอะนำเงินที่มีมาซื้ออสังหาฯ เพื่อลงทุนมากขึ้น โดยการซื้อไว้เพื่อให้เช่าและได้ Cap gain จากราคาที่เพิ่มขึ้น

จากการสำรวจของ AREA พบว่าคอนโดในรัศมี 2 km. จากรถไฟฟ้า จะมีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11% ต่อปีสำหรับ MRT และ 13% ต่อปีสำหรับ BTS

ต้องยอมรับว่าการที่คอนโดปัจจุบันขายหมดเร็วมาก ส่วนใหญ่มาจากการเก็งกำไรระยะสั้น ส่วนที่ว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่ขึ้นหรือไม่คงต้องดูกันต่อไป แต่อาจไม่ใช่ระยะเวลาอันใกล้ครับ

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 10:12 am**

demandเพิ่มจาก

อายุคนซื้อที่อยู่อาศัยลดลง 20 ต้นๆเริ่มมองกันแล้ว

พฤติกรรมเปลี่ยนจากการจารจร

มีแนวโน้มมีที่อยู่อาศัยสองแห่งเสาร์อาทิตย์กลับบ้าน

การอพยพย้ายถิ่นเข้าเมืองใหญ่

เฉพาะตลาดคอนโดแบ่งเป็นหลายส่วนที่supply

เยอะสุดคือกลุ่มราคา

1-3 ล้านทำออกมาเยอะ แต่เกิน3 ล้าน กับ ต่ำกว่า 1 ล้าน

supply ยังไม่มากครับ ข้อมูลจาก 56-1 ครับ:D

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 10:17 am**

เรื่องลงทุนในอสังหามีโอกาสได้ฟัง MD ของบริษัทท่าน

หนึ่งพูดครับว่าน่าจะมีสัดส่วนประมาณ 30 % ของ

ตลาด ยังห่างไกลจากคำว่าฟองสบู่ครับ

(เพิ่งฟังมาวันอาทิตย์ )

เรื่องราคาประเมิณที่เพิ่มขึ้น คล้ายกับหุ้นที่สภาพคล่อง

ต่ำๆนะครับ โอกาสขายได้ราคาประเมินน่าจะยาก

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 10:20 am**

หากการเติบโตของธุรกิจนี้ยังกระจุกตัวอยู่ที่ กทม. เป็นหลัก ผมว่ามันจะเร่ง
ตัวให้ราคาสินทรัพย์จะพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จนเกิดฟองสบู่อสังหา โอกาสที่จะโตอย่างต่อเนื่องเป็นเวลานานอย่างอุตสาหกรรมอื่น ผมว่าน้อยครับ

การที่ธุรกิจนี้จะโตไปได้อย่างต่อเนื่องในประเทศเรา ผมว่าต้องดูเรื่อง

1. แนวโน้มรายได้ของประชากรต่างจังหวัดที่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัย
ที่มีคุณภาพ ว่าเป็นอย่างไร ถ้าหากทรงๆ ผมคิดว่า อำนาจการจับจ่ายก็
คงไม่เพียงพอที่จะสร้างกำลังซื้อ ที่จะรองรับโครงการที่ขยายตัวมามาก
ในวันข้างหน้า

2. แผนก่อสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐานระยะยาว ที่จำเป็นต้องกระจายไปสู่
ต่างจังหวัดมากกว่าที่จะกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพ มีโอกาสได้เห็น
ภายในกี่ทศวรรษ ซึ่งผมคิดว่าจะช่วยลดความร้อนแรงของฟองสบู่
อสังหาที่จะพองตัวขึ้นในกรุงเทพได้.......ผมคิดว่ารัฐบาลไม่ได้มีปัญหา
เรื่องเงิน เพียงแต่งึกๆๆงักๆๆ :lol:

3. ความมั่นคงด้านการเมืองของเรา ที่จะส่งผลทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อ
ข้อ 1 และ 2 อย่างมีนัยสำคัญ รวมไปถึง ชาวต่างชาติกำลังซื้อสูง ที่มี
ความปรารถนาที่จะอยู่อาศัยในประเทศ (ทำงาน+อยู่กินที่นี่)

ปล. ลองไปอ่านกรณีศึกษาของประเทศจีนดูซิครับ เขาทำได้ดีทีเดียวเลยครับ ดูผิวเผินเหมือนจะทำสำเร็จ เพราะคนส่วนใหญ่มัวแต่ไปดูว่า จีนกำลังซื้อเยอะ (เพราะคนเยอะ) แต่รายได้/หัว ยังอยู่ในเกณฑ์ต่ำ และไม่ได้เพิ่ม
เท่าไรนัก พูดง่ายๆก็คือ ยังยากจนอยู่ ฉะนั้นในตอนนี้ จีนเองถึงพยายามกระจายโครงสร้างพื้นฐาน ไปยังชนบทที่ห่างไกล แต่ในตัวเมืองใหญ่ๆ ราคาที่อยู่อาศัยยังสูงมาก อาคารสิ่งปลูกสร้างเหลือตรึม...

สรุปก็คือ ผมมองว่า การเพิ่มขึ้นกำลังซื้อจากชนชั้นกลางเป็นตัวแปรที่สำคัญที่สุดสำหรับอุตสาหกรรมอสังหา ถามว่า ชนชั้นกลางในต่างจังหวัด
มีโอกาสเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใดครับ ปีก่อนๆเพิ่มขึ้นเฉลี่ยกี่ %

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 10:54 am**

ขอต่อเรื่องจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นนะครับ โดยคิดย้อนหลังเฉลียสะสมในช่วง10ปีที่ผ่านมานะครับ

ประเทศไทยเพิ่มขึ้น +0.26%

กทม 5680380*1.0005^10=5.7ล้านคน
เพิ่มขึ้น+0.05%ต่อปี

ที่จริงของกทมรู้แล้ว่าน้อยแต่ไม่นึกว่าน้อยขนาดนี้ครับ

มาดูต่อกันดีกว่าครับกลุ่มพระเอกของเราอยู่ที่ปริมลฑล

สมุทรปราการ 995838*1.016^10=1.167ล้านคน
เพิ่มขึ้น+1.6%ต่อปี

นนทบุรี 859607*1.023^10=1.079ล้านคน
เพิ่มขึ้น+2.3%ต่อปี

ปทุมธานี 654701*1.039^10=0.959ล้านคน
เพิ่มขึ้น+3.9%ต่อปี

ซึ่งจะเห็นได้ว่ามีDemandจากการเพิ่มขึ้นของประชากรในย่านเมืองหลวงมาก
ดังนั้นความต้องการที่มาจากประชากรเพิ่มขึ้นนั้นมีจริง นี่ยังไม่รวมความต้องการที่เกิดจากifestyleที่เปลี่ยนไปนะครับ

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 11:07 am**

picklife เขียน:ขอต่อเรื่องจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นนะครับ โดยคิดย้อนหลังเฉลียสะสมในช่วง10ปีที่ผ่านมานะครับ

ประเทศไทยเพิ่มขึ้น +0.26%

กทม 5680380*1.0005^10=5.7ล้านคน
เพิ่มขึ้น+0.05%ต่อปี
ที่จริงของกทมรู้แล้ว่าน้อยแต่ไม่นึกว่าน้อยขนาดนี้ครับ

มาดูต่อกันดีกว่าครับกลุ่มพระเอกของเราอยู่ที่ปริมลฑล

สมุทรปราการ 995838*1.016^10=1.167ล้านคน
เพิ่มขึ้น+1.6%ต่อปี

นนทบุรี 859607*1.023^10=1.079ล้านคน
เพิ่มขึ้น+2.3%ต่อปี

ปทุมธานี 654701*1.039^10=0.959ล้านคน
เพิ่มขึ้น+3.9%ต่อปี

ซึ่งจะเห็นได้ว่ามีDemandจากการเพิ่มขึ้นของประชากรในย่านเมืองหลวงมาก
ดังนั้นความต้องการที่มาจากประชากรเพิ่มขึ้นนั้นมีจริง นี่ยังไม่รวมความต้องการที่เกิดจากifestyleที่เปลี่ยนไปนะครับ

รายได้/หัว ล่ะครับ เป็นอย่างไรบ้าง :o

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 11:16 am**

ต่อครับ...กลัวหลายๆคนเห็นตัวเลขแล้วไม่เข้าใจว่าทำไมผมจึง

เพราะถ้ามองผิวเผินอาจจะมีคนมาบอกผมว่าไม่มากนิ....เติบโตแค่ประมาณ2%เท่านั้นเอง....ซึ่งถ้ามองอย่างนี้ก็จบเกมส์เลยครับแสดงว่าไม่เข้าใจจริงๆ

2%คือการเพิ่มขึ้นของประชากร
ผมสมมุติให้บ้านก็เติบโต2%เท่าๆกับประชากรอาจจะดูไม่เยอะ
แต่!!!อย่าลืมว่า2%คือเพิ่มขึ้นจากบ้านทั้งหมดรวมทั้งบ้านเก่าและใหม่
ซึ่งถ้าจะดูว่าหุ้นอสังหาควรเติบโตเทาไหร่นั้นเราต้องดูเทียบเฉพาะบ้านใหม่

มาลองคิดคร่าวๆกันดูครับ สมมุติณ.ปัจจุบันกทม.เรามีบ้านใหม่ 20ล้านหลัง
ปีที่1 20,000,000*1.02^1=20,200,000หลัง
ปีที่2 20,000,000*1.02^2=20,402,000หลัง
ปีที่3 20,000,000*1.02^3=21,224,160หลัง
ปีที่4 20,000,000*1.02^4=21,648,643หลัง
ปีที่5 20,000,000*1.02^5=22,081,616หลัง
ปีที่11 20,000,000*1.02^11=24,867,486หลัง
บ้านใหม่ณ.ปีที่1=200,000หลัง
บ้านใหม่ณ.ปีที่11=4,867,486หลัง
ใช้เวลาทั้งสิ้น10ปี
ดังนั้นการเติบโตคือ 200,000*1.375^10=4.8ล้านหลัง
หรือเติบโต37.5%

สรุปดังนั้นจะเห็นว่าแค่อัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรเป็น2% และอัตราการเพิ่มขึ้นของบ้านเป็น2% มีผลทำให้บ้านใหม่เติบโต37.5%
ดังนั้นDemandนี้ ผมจึงมองว่ามันคือDemandจริง
ปล.อย่าลืมนะครับผมยังไม่ได้รวมDemandของlifestyleที่เปลี่ยนไปเลยนะครับ

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 11:27 am**

[quote="Voldtrest"]
รายได้/หัว ล่ะครับ

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 11:27 am**

[quote="picklife"][quote="Voldtrest"]
รายได้/หัว ล่ะครับ

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 12:41 pm**

picklife เขียน:ต่อครับ...กลัวหลายๆคนเห็นตัวเลขแล้วไม่เข้าใจว่าทำไมผมจึง
เพราะถ้ามองผิวเผินอาจจะมีคนมาบอกผมว่าไม่มากนิ....เติบโตแค่ประมาณ2%เท่านั้นเอง....ซึ่งถ้ามองอย่างนี้ก็จบเกมส์เลยครับแสดงว่าไม่เข้าใจจริงๆ

2%คือการเพิ่มขึ้นของประชากร
ผมสมมุติให้บ้านก็เติบโต2%เท่าๆกับประชากรอาจจะดูไม่เยอะ
แต่!!!อย่าลืมว่า2%คือเพิ่มขึ้นจากบ้านทั้งหมดรวมทั้งบ้านเก่าและใหม่
ซึ่งถ้าจะดูว่าหุ้นอสังหาควรเติบโตเทาไหร่นั้นเราต้องดูเทียบเฉพาะบ้านใหม่

มาลองคิดคร่าวๆกันดูครับ สมมุติณ.ปัจจุบันกทม.เรามีบ้านใหม่ 20ล้านหลัง
ปีที่1 20,000,000*1.02^1=20,200,000หลัง
ปีที่2 20,000,000*1.02^2=20,402,000หลัง
ปีที่3 20,000,000*1.02^3=21,224,160หลัง
ปีที่4 20,000,000*1.02^4=21,648,643หลัง
ปีที่5 20,000,000*1.02^5=22,081,616หลัง
ปีที่11 20,000,000*1.02^11=24,867,486หลัง
บ้านใหม่ณ.ปีที่1=200,000หลัง
บ้านใหม่ณ.ปีที่11=4,867,486หลัง
ใช้เวลาทั้งสิ้น10ปี
ดังนั้นการเติบโตคือ 200,000*1.375^10=4.8ล้านหลัง
หรือเติบโต37.5%

สรุปดังนั้นจะเห็นว่าแค่อัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรเป็น2% และอัตราการเพิ่มขึ้นของบ้านเป็น2% มีผลทำให้บ้านใหม่เติบโต37.5%
ดังนั้นDemandนี้ ผมจึงมองว่ามันคือDemandจริง
ปล.อย่าลืมนะครับผมยังไม่ได้รวมDemandของlifestyleที่เปลี่ยนไปเลยนะครับ

ขอคำแนะนำ เฮียปิ๊กครับ ว่า

1. อะไรถึงทำให้สมมติว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของ ปชก. = อัตราการเพิ่มขึ้นของ
บ้าน
2. demand ที่เพิ่มขึ้น มีกำลังซื้อจริงๆเท่าไหร่กันครับ ผมคิดว่า
ขนาดประเทศผู้นำฝั่งเอเชียที่มี ฐานชนชั้นกลางใหญ่กว่าคนไทย ยังแก้
ปัญหาเรื่องฟองสบู่ที่อยู่อาศัยไม่ได้เลย แสดงว่าdemand จริงๆไม่ได้
เพิ่มตาม จำนวนปชก. เลย
3. สำหรับกรณีประเทศไทย มีจุดสังเกตอะไรที่จะบอกว่า จำนวน ปชก. ที่เพิ่ม
ขึ้นมันเป็น demand จริง

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 12:58 pm**

สวัสดีคับพี่ปิ๊ก

ในมุมมองส่วนตัวคิดว่า

ในระยะสั้น บ้านเดี่ยว(ราคาประหยัด) ยังเติบโตได้อยู่ เหตุผลก็อย่างที่พี่ปิ๊กพูดถึงคนต่างจังหวัดที่เข้ามาอยู่ในกรุงเทพ ส่วนที่อยู่แนวสูงคิดว่ายังไปต่อได้อีก(โครงการใหม่ๆขยายตัวไปตามแนวรถไฟฟ้าในอนาคต) และปัจจุบันที่อยู่แนวสูงอย่างคอนโดก็เป็นบ้านหลังที่สองที่ผู้มีรายได้ระดับกลาง-สูง ซื้อเพื่อพักผ่อนหรือเพื่อความสะดวกโดยไม่ได้ขายบ้านเดี่ยวหลังเดิมทิ้ง (พี่ข้างบ้านผมก็ไปอยู่คอนโดแล้ว ทิ้งไว้แต่น้องหมากับแม่บ้าน :lol: )

ส่วนในระยะยาว การขยายตัวออกไปต่างจังหวัด เกิดขึ้นแน่นอน แต่เร็วช้าอาจต่างกันแล้วแต่หัวเมือง อย่างรอบๆกรุงเทพ ปริมณฑล จะเห็นว่าความหนาแน่นของประชากรเพิ่มขึ้นค่อนข้างชัดเจน (อันนี้สังเกตเองนะครับ ไม่มีข้อมูลเป็นตัวเลข ขอโทษด้วยครับ)

ส่วนเรื่องฟองสบู่ คิดว่ายังอีกนานครับ เพราะทุกคนยังแอบรัดเข็มขัดด้วยความระแวงอยู่

สอครับ

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 12:59 pm**

picklife เขียน:
ซึ่ง...ถ้ามองจากบริษัทผม....เงินเดือนปัจจุบันคือฐานเงินเดือนเดียวกับเมื่อ15ปีก่อน

ปล.แต่เงินเดือนคนส่วนมากคงไม่อาพับเหมือนผมนะครับ...ยุคนี้มันไม่ใช่ยุคของวิศวกรแล้วครับ555+

ผมว่าน่าจะเกือบทุกคนในบริษัทสัญชาติไทย/ญี่ปุ่นที่โดน.. ไม่เกี่ยวว่าบริษัทจะใหญ่ หรือ เล็ก

ผมเคยอยู่บริษัทร่วมทุนของปูนใหญ่ ฐานเงินเดือนเดียวกับเครือปูนใหญ่ คิดเทียบกลับมาบนฐานเงินเฟ้อเพิ่มปีละ 3 % ถอยกลับไป ก็จะได้พอๆ
กับ ตัวเงินเดือน start ที่พี่ฉัตรชัยได้รับ เมื่อ 10 ปีกว่าๆ

คนที่อยู่บริษัทข้ามชาติใหญ่ๆ สัญชาติอเมริกัน merit system เยี่ยม กำลังซื้อ
คงเยอะน่าดู แต่น่าจะเป็นคนส่วนน้อยครับ

ปล.

นอกเรื่องนิดฮะ พี่

ผมมีรุ่นพี่ที่ทำงานเป็น R&D อยู่บริษัทใหญ่ในเยอรมัน เขาบอกว่า
บริษัทสัญชาติเอเชีย นอกจากจะยังเป็นแบบนาย-บ่าว ( Hierachical)
เอาเรื่องส่วนตัวปนกับเรื่องงานแล้ว ผมเล่าให้เขาฟังว่า ขนาดโตโยต้าให้เงินเดือนเพิ่มขึ้นจากวุฒิ ป.โทวิศวกรรม แค่ 2-3 พันบาท พี่เขาบอกว่ากดเงินเดือนมากๆ ไม่มีการตบรางวัลที่เป็นธรรมนัก (merit system ไม่ชัดเจน)

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 1:12 pm**

Voldtrest เขียน:

ขอคำแนะนำ เฮียปิ๊กครับ ว่า

1. อะไรถึงทำให้สมมติว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของ ปชก. = อัตราการเพิ่มขึ้นของ

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 1:15 pm**

Sorgios เขียน:สวัสดีคับพี่ปิ๊ก

ในมุมมองส่วนตัวคิดว่า

ในระยะสั้น บ้านเดี่ยว(ราคาประหยัด) ยังเติบโตได้อยู่ เหตุผลก็อย่างที่พี่ปิ๊กพูดถึงคนต่างจังหวัดที่เข้ามาอยู่ในกรุงเทพ ส่วนที่อยู่แนวสูงคิดว่ายังไปต่อได้อีก(โครงการใหม่ๆขยายตัวไปตามแนวรถไฟฟ้าในอนาคต) และปัจจุบันที่อยู่แนวสูงอย่างคอนโดก็เป็นบ้านหลังที่สองที่ผู้มีรายได้ระดับกลาง-สูง ซื้อเพื่อพักผ่อนหรือเพื่อความสะดวกโดยไม่ได้ขายบ้านเดี่ยวหลังเดิมทิ้ง (พี่ข้างบ้านผมก็ไปอยู่คอนโดแล้ว ทิ้งไว้แต่น้องหมากับแม่บ้าน :lol: )

ส่วนในระยะยาว การขยายตัวออกไปต่างจังหวัด เกิดขึ้นแน่นอน แต่เร็วช้าอาจต่างกันแล้วแต่หัวเมือง อย่างรอบๆกรุงเทพ ปริมณฑล จะเห็นว่าความหนาแน่นของประชากรเพิ่มขึ้นค่อนข้างชัดเจน (อันนี้สังเกตเองนะครับ ไม่มีข้อมูลเป็นตัวเลข ขอโทษด้วยครับ)

ส่วนเรื่องฟองสบู่ คิดว่ายังอีกนานครับ เพราะทุกคนยังแอบรัดเข็มขัดด้วยความระแวงอยู่

สอครับ

ผมว่าอสังหารชนบทจะค่อยๆหมดไป ถ้าจะเกิดก็น่าจะเกิดกับต่างจังหวัดก่อนครับ เพราะจำนวณบ้านเท่าเดิม แต่คนน้อยลงเพราะเข้ามากระจุกตัวอยู่ในตัวเมืองเรื่อยๆครับ ตราบใดที่คนยังแห่เข้ามาในเมืองตราบนั้นอสังในเมืองก็ต้องขายได้ครับ

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 1:40 pm**

[quote="Voldtrest"]
ผมมีรุ่นพี่ที่ทำงานเป็น R&D อยู่บริษัทใหญ่ในเยอรมัน

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 2:23 pm**

[quote="picklife"]

2. ประเทศผู้นำคือประเทศไทยใน50ปีข้างหน้านะครับ เร็วไปไหมครับถ้าจะกลัวมีปัญหาเหมือนเขา

- อย่างจีน นี่เป็น case ตัวพ่อเลยครับ เฮียปิ๊ก demand ที่ใครๆเห็นก็
ปรบมือให้เนี่ย รัฐบาลอุ้มอยู่เยอะครับ บริษัทหลายแห่งสร้างโครงการ
อะไรต่อมิอะไรได้ ก็เพราะโครงการส่วนใหญ่สั่งทำจากรัฐ จะชี้ตรงนี้ให้เห็น
เพราะ คนส่วนใหญ่มันจนเอามากๆ ข้าวกินยังจะไม่มีเลยครับ บ้านที่สร้าง
เสร็จเนี่ยไม่มีคนอยู่ และ ยังทำให้เห็นอีกว่า แม้แต่รัฐบาลจีนมีเงินมาก ก็
ยังไม่สามารถทำให้ ปชก. ส่วนใหญ่ ขยับขึ้นเป็นชนชั้นกลางได้

ถ้าdemandไม่เพิ่มขึ้นตามจำนวนประชากรณ์แสดงว่าจำนวณประชากร/ครัวเรือนของกทมและปริมณพลจะต้องหนาแน่นขึ้นครับ ซึ่งในความเป็นจริงจากlifestyleปัจจุบันผมว่ามันตรวกันข้ามกันนะครับ

- ไหน......พาผมไปดูมั่งซิ ทำไมผมเห็นแต่อยุ่กับพ่อแม่ หรือไม่ก็เช่าหอพัก
อยุ่ :lol: แต่ถ้าอ้าง trend จากตัวเลขยอดขายบ้านปีที่แล้วล่ะก้อ ผมไม่
นับนะครับ ถือว่าเป็นปรากฎการณ์เกาะแนวรถไฟฟ้า หรือ ไม่ก็ซื้อเก็บเพื่อ
เอาไว้ปล่อยเช่าต่อ

3. ก็อย่างที่บอกครับ ถ้า!!! ปชกเพิ่มแล้วบ้านไม่เพิ่มก็เท่ากับว่าจำนวณคน/บ้านจะเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆครับ ซึ่งตามหลักธรรมชาติแล้วไม่มีทางปล่อยให้เป็นอย่างนั้นแน่นอนครับความต้องการจะต้องเพิ่มขึ้น และบ้านก้เป็นหนึ่งในปัจจัย4ที่ทุกคนต้องมีครับ ถ้าคนเพิ่มบ้านไม่เพิ่ม จำนวณคนต่อบ้านก้จะกลายเป้น2...2.5....3.0.....5....10 จนคนต้องนอนตะแคงกันละครับงานนี้ อิอิ

- เอาตอนนี้ก็มีให้เห็นทุกวันอยุ่แล้วครับ ชุมชนแออัดไง ทุกคนอยากมีบ้าน
เป็นของตนเองครับ แต่หลายคนไม่มีปัญญาผ่อนครับ

[quote]

พูดจริงๆนะครับ พาผมไปดูหน่อยว่า lifestyle ของคนที่ทะลักเข้ามากรุงเทพ
เป็นอย่างที่พี่ว่าครับ ไมผมเห็นแต่เช่าแฟลต หอพักอยู่ สิบปากว่าไม่เท่าตาเห็นครับ

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 2:52 pm**

พี่กับบิ๊กเล่นเอ็มคุยกันดีกว่าไหมครับ 555+

2. ประเทศผู้นำคือประเทศไทยใน50ปีข้างหน้านะครับ เร็วไปไหมครับถ้าจะกลัวมีปัญหาเหมือนเขา

- อย่างจีน นี่เป็น case ตัวพ่อเลยครับ เฮียปิ๊ก

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 3:22 pm**

ปี รวม ชาย หญิง พื้นที่ คน/พท จำนวนบ้าน คน/บ้าน
2551 5,710,883.00 2,722,313.00 2,988,570.00 1,568.74 3,640.00 2,263,680.00 2.522831407
2550 5,716,248.00 2,727,574.00 2,988,674.00 1,568.74 3,644.00 2,207,453.00 2.589521951
2549 5,695,956.00 2,721,273.00 2,974,683.00 1,568.74 3,631.00 2,150,706.00 2.648412196

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 3:24 pm**

picklife เขียน:ปี รวม ชาย หญิง พื้นที่ คน/พท จำนวนบ้าน คน/บ้าน
2551 5,710,883.00 2,722,313.00 2,988,570.00 1,568.74 3,640.00 2,263,680.00 2.522831407
2550 5,716,248.00 2,727,574.00 2,988,674.00 1,568.74 3,644.00 2,207,453.00 2.589521951
2549 5,695,956.00 2,721,273.00 2,974,683.00 1,568.74 3,631.00 2,150,706.00 2.648412196

อันนี้กทมนะครับ จะเห็นว่าจำนวนต่อบ้านลดลงจริงๆ แต่ผมก็ไม่ได้คิดเอามารวมในdemandนะครับถือว่าsafeตัวเอง

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 3:46 pm**

ปริมาณ การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาร

มีผลต่ออุตสาหกรรมอสังหา อย่างมีนัยยะ ครับ

เพราะคนที่ซื้ออสังหาส่วนใหญ่ กู้เงินมานะครับ
Demand อะมี แต่ตังอะ มีหรือเปล่า?

ถ้ามีตังเยอะ(แบงค์ปล่อยง่าย) ตนที่จะซื้อคอนโดห้องเดียว ก็จะเพิ่มเป็น 2
แต่ถ้า ไม่มีห้องที่ 2 ราคาก็จะ up...

ประสบการณ์ตรง จากการเล่นเก็งกำไรคอนโด.. :lol:

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 7:45 pm**

- ผมเห็นด้วยนะครับ ในเรื่องที่ demand บ้านเพื่อขึ้น เมื่อประชากรเพิ่มขึ้น แต่มันไม่ได้มีความสัมพันธ์กันในเชิงเส้นตรง ถ้าเป็นเส้นตรงจริงประชากรเพิ่มขึ้นทุกๆปีอยู่แล้ว นานนับเป็นร้อยปี แต่ทำไมพวกธุรกิจอสังหาถึงขึ้นลงเป็นรอบๆ แบบเป็นวัฐจักรล่ะครับ ทั้งที่จำนวนประชากรมีแต่ขึ้นไม่มีลง

- อย่างเรื่อง lifestyle ที่คนนิยมอยู่คอนโดมากขึ้นอันนี้ เห็นด้วยครับ โดยเฉพาะคนที่มีกำัลังซื้อและบ้านพ่อแม่อยู่ต่างจังหวัด มักจะซื้อคอนโดไว้ที่กรุงเทพฯสะดวกในการไปทำงาน โดยไม่ต้องเช่า พอผ่อนเสร็จก็ได้เป็นเจ้าของ คนกลุ่มนี้นิยมซื้อคอนโดมากกว่าบ้านเพราะว่า ปลอดภัยกว่าครับ ทำความสะอาดก็ง่าย เดินทางสะดวก และราคาต่ำกว่าบ้าน ถ้ายังโสดอาศัยอยู่คนเดียวนี่อยู่คอนโดได้ แต่ถ้าซื้อบ้านหลังนึงแล้วอยู่คนเดียวนี่มันวังเวงสุดๆเลยนะครับ :oops:

- โดยส่วนตัวคิดว่า โตได้เพราะดอกเบี้ยเงินฝากเหมือนกันครับ เพราะดอกเบี้ยเงินฝากต่ำเตี้ยติดดินมาก คนที่พอมีเงินก้อนถ้าไม่กล้าลงทุนหุ้นก็หันมาซื้อบ้าน/คอนโดแทน บวกกับแบงค์ปล่อยกู้ง่ายทำให้คนทำงานประจำ แต่ไม่มีเงินก้อนโต ก็สามารถกู้ได้100% ในบางโครงการด้วย

- ตามบูตขายคอนโดของบางยี่ห้อ (จำไม่ได้แล้วนะ เคยไปดูเมื่อปีก่อน) เห็นมีการโปรโมตเรื่องการซื้อคอนโดเก็บไว้ลงทุน โดยให้เหตุผลว่าราคาปรับตัวขึ้นมาเรื่อยๆ แถมยังปล่อยเช่าได้อีก บางยี่ห้อ(อันนี้โครงการไม่ดังนะ)เพียงแค่ซื้อทางโครงการก็จะติดต่อหาผู้เช่ามาให้ด้วย โดยรับประกันว่าถ้าหาลูกค้ามาเช่าไม่ได้ในปีแรก ยินดีจะจ่ายค่าชดเชยให้

โพสต์แล้ว: **พุธ เม.ย. 28, 2010 9:31 pm**

picklife เขียน:ปี รวม ชาย หญิง พื้นที่ คน/พท จำนวนบ้าน คน/บ้าน
2551 5,710,883.00 2,722,313.00 2,988,570.00 1,568.74 3,640.00 2,263,680.00 2.522831407
2550 5,716,248.00 2,727,574.00 2,988,674.00 1,568.74 3,644.00 2,207,453.00 2.589521951
2549 5,695,956.00 2,721,273.00 2,974,683.00 1,568.74 3,631.00 2,150,706.00 2.648412196

กระเทย ตุ๊ด ทอม ดี้ ตกสำรวจเหรอครับ

Thai Value Investor การลงทุนแบบเน้นคุณค่า ลงทุน VI หุ้นวีไอ Webboard

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!

อนาคต!!! หุ้นอสังหา!!!